Comprar bienes raíces en Panamá: una guía completa para invertir en casas, apartamentos y terrenos

Comprar bienes inmuebles en Panamá es una transacción legal y segura, abierta a cualquier ciudadano extranjero sin restricciones basadas en nacionalidad, residencia o permiso de residencia. La Constitución de la República de Panamá (Artículo 47) garantiza la propiedad privada con la misma protección tanto para ciudadanos panameños como para extranjeros, y los derechos de propiedad se inscriben en el Registro Público de Panamá con efecto universal. No se requieren visas especiales para comprar una vivienda en Panamá, no hay límites en la cantidad de propiedades que se pueden adquirir, no se requiere residencia permanente y todo el proceso se realiza en dólares estadounidenses, la moneda oficial del país desde 1904. Las únicas excepciones son las propiedades ubicadas a menos de 10 kilómetros de la frontera internacional (Costa Rica o Colombia) y los terrenos en comunidades indígenas, ambos cerrados a los extranjeros.

Esta guía abarca todos los aspectos de la inversión inmobiliaria en Panamá: desde la elección de una zona hasta los precios por metro cuadrado, desde el proceso de compra paso a paso hasta los impuestos de transferencia, desde el impuesto anual sobre la propiedad (Ley 66/2017) hasta las exenciones de 20 años para obra nueva, desde la financiación bancaria para extranjeros hasta la rentabilidad realista de los alquileres, desde la estructuración a través de una sociedad anónima panameña (SA) o una fundación de interés privado hasta la residencia por inversión inmobiliaria (Visa de Inversionista Calificado). Para los residentes fiscales en Italia, la guía incluye las implicaciones fiscales italianas: Quadro RW , IVIE, tributación de los ingresos por alquileres extranjeros y requisitos de seguimiento.

¿Por qué invertir en bienes raíces en Panamá en 2026?

Economía dolarizada y crecimiento del PIB

Panamá utiliza el dólar estadounidense como moneda oficial desde 1904, eliminando así cualquier riesgo cambiario para los inversionistas que operan en USD. La economía panameña ha experimentado un crecimiento promedio del PIB superior al 5% anual durante la última década, impulsado por el sector logístico (Canal de Panamá, Zona Libre de Colón y el aeropuerto de Tocumen), el sector financiero (más de 70 bancos autorizados) y el sector inmobiliario. El Fondo Monetario Internacional estima un crecimiento de entre el 5% y el 6% para el período 2025-2026.

Protección constitucional de la propiedad privada

La propiedad privada en Panamá está protegida por la Constitución (Artículo 47) y el Código Civil. Más de una docena de leyes específicas protegen las inversiones extranjeras, incluida la Ley de Estabilización Legal de Inversiones, que impide al gobierno modificar retroactivamente las condiciones tributarias aplicables a una inversión durante un período determinado. El sistema jurídico es tradicionalmente civil, y las escrituras públicas se inscriben en el Registro Público con plena validez probatoria.

Igualdad de derechos entre extranjeros y panameños

A diferencia de muchos países latinoamericanos que imponen restricciones a la propiedad extranjera en zonas costeras o fronterizas, Panamá garantiza la plena igualdad de derechos entre extranjeros y ciudadanos en la compra, venta, alquiler, hipoteca y herencia de bienes inmuebles con título de propiedad. Las únicas excepciones son las propiedades ubicadas a menos de 10 km de las fronteras internacionales y los terrenos regionales. Todas las principales zonas de inversión, incluidas Ciudad de Panamá, Coronado, Boquete, Pedasí y Bocas del Toro, se encuentran fuera de estas áreas restringidas.

Qué puedes comprar: tipos de propiedades

Apartamentos y condominios (propiedad horizontal)

El mercado de apartamentos representa aproximadamente el 90% de las transacciones inmobiliarias en la Ciudad de Panamá. Los edificios bajo el régimen de Propiedad Horizontal (PH), regido por la Ley 31/2010, permiten la propiedad individual de la unidad y la copropiedad de las áreas comunes. Cada apartamento cuenta con su propia propiedad privada inscrita en el Registro Público. Las cuotas de mantenimiento oscilan entre $80 mensuales para edificios de vivienda asequible y $800 mensuales para torres de lujo.

Casas unifamiliares y villas

Se pueden encontrar casas unifamiliares y villas en las afueras de la capital (Panamá Pacífico, Clayton), en pueblos de montaña (Boquete, El Valle de Antón) y en la costa (Coronado, Pedasí). El mercado inmobiliario implica mayores costos de terreno y la responsabilidad directa del mantenimiento, pero ofrece mayor privacidad y, en muchos casos, acceso al régimen de Patrimonio Familiar Tributario, con una exención total del impuesto predial hasta USD 120.000 de valor catastral.

Terreno: título de propiedad vs. derecho de propiedad

Panamá cuenta con dos regímenes de propiedad de la tierra radicalmente diferentes. Un título de propiedad es un terreno inscrito en el Registro Público con un número de finca, una descripción catastral y el nombre del propietario. Es la forma de propiedad más segura, equivalente a un título de propiedad en Europa. Un derecho de posesión es un terreno no inscrito en el Registro Público, donde el ocupante tiene un derecho de posesión reconocido por la ANATI, pero no por el Registro. No ofrece las mismas garantías legales y es difícil de hipotecar y revender. La compra de terrenos en derecho de posesión por parte de extranjeros está desaconsejada.

Propiedades comerciales

Ciudad de Panamá ofrece un mercado dinámico para bienes raíces comerciales: oficinas en las torres a lo largo de la Avenida Balboa y en el distrito bancario, locales en centros comerciales y naves industriales en las zonas de Panamá Pacífico y Juan Díaz. La rentabilidad comercial tiende a ser mayor que la residencial (entre un 7 % y un 12 % anual bruto), pero con mayores riesgos de desocupación.

Dónde comprar: las zonas con la mejor relación calidad-precio

Ciudad de Panamá

Punta Pacífica: el barrio más promocionado por las agencias inmobiliarias a compradores extranjeros, ya que invariablemente es el primer lugar al que llega todo turista en su primer viaje a Panamá. Las torres son imponentes, las vistas al mar son espectaculares, y el Hospital Punta Pacífica (afiliado a Johns Hopkins) y el Multiplaza Pacífico están a pocos pasos. Los precios por metro cuadrado oscilan entre $2,200 y $3,500. Sin embargo, quienes compren aquí como inversión deben tener en cuenta que muchos edificios tienen más de 15 años y comienzan a mostrar signos de envejecimiento : las áreas comunes no siempre están bien mantenidas, las fachadas pierden su brillo y los ascensores están anticuados. La rentabilidad del alquiler es del 4-6%, la más baja de la capital, porque los alquileres no aumentan proporcionalmente a los altos precios de compra. Para quienes desean vivir en Punta Pacífica, es una excelente opción de estilo de vida, pero para quienes buscan la mejor rentabilidad por alquiler, existen zonas que ofrecen mejores resultados con menor inversión.

Costa del Este: la alternativa verdaderamente moderna a Punta Pacífica. Es una zona de reciente desarrollo con amplias avenidas, parques, centros deportivos, colegios internacionales (International School of Panama, Balboa Academy) e infraestructura de primera clase. La mayoría de las sedes corporativas y bancarias se han trasladado aquí, generando una demanda constante de alquileres por parte de expatriados corporativos con contratos de reubicación. Los precios por metro cuadrado oscilan entre $1,800 y $2,800. La rentabilidad varía entre el 5% y el 7%. La Línea 2 del Metro conecta Costa del Este con el centro de la ciudad. Si su presupuesto supera los $200,000, Costa del Este es probablemente la mejor opción para una combinación equilibrada de revalorización, calidad de vida y rentabilidad de alquiler en el segmento alto del mercado.

San Francisco y Coco del Mar: la zona con la mejor relación calidad-precio para invertir en alquiler en la Ciudad de Panamá. San Francisco cuenta con la mayor concentración de restaurantes, bares, cafeterías y servicios a poca distancia de toda la capital, además de estar conectado con el centro de la ciudad por metro y autobús. Coco del Mar es la versión más moderna de San Francisco, con edificios más nuevos y mejores acabados. Los precios por metro cuadrado oscilan entre $1,400 y $2,200. La rentabilidad es del 6-8%, la más alta entre las zonas residenciales de calidad. La demanda proviene de jóvenes profesionales, trabajadores remotos internacionales, estudiantes universitarios (USMA, Universidad de Panamá) y familias panameñas de clase media-alta. Si tuviera que elegir una sola zona para una inversión inmobiliaria de alquiler por menos de $250,000, San Francisco y Coco del Mar son la respuesta en la mayoría de los casos.

El Cangrejo: Un barrio cosmopolita y multicultural, históricamente predilecto de la comunidad judía panameña y de los expatriados con larga residencia. Los edificios son más antiguos que los de San Francisco y Coco del Mar, pero los precios son más bajos (entre 1200 y 1800 USD/m²) y la seguridad es alta gracias a la vigilancia privada. Existe un buen potencial para quienes compran un apartamento antiguo con descuento, lo renuevan y lo alquilan a un precio competitivo. No es la primera opción para quienes buscan una propiedad nueva lista para habitar.

Casco Viejo (Casco Antiguo): centro histórico colonial declarado Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO, en proceso de restauración y gentrificación. La Ley 9/1997 ofrece incentivos extraordinarios: exención del impuesto sobre la renta durante 10 años, deducción del 100% de los gastos de renovación y cero impuesto sobre la propiedad durante 30 años. Los precios por metro cuadrado oscilan entre USD 2.500 y USD 4.000 para propiedades restauradas. Atención: el barrio es hermoso, pero la gestión diaria es más compleja (edificios históricos con problemas estructurales recurrentes, estrictas regulaciones de la Dirección Nacional de Patrimonio Histórico para cualquier modificación, proximidad a barrios aún no gentrificados). Para inversores experimentados con una perspectiva a largo plazo.

Calidonia, Juan Díaz y Condado del Rey: barrios asequibles que se expanden rápidamente gracias a las líneas de metro. Los precios por metro cuadrado oscilan entre USD 800 y USD 1400. La rentabilidad es del 7-9%, la más alta del mercado, con tasas de desocupación extremadamente bajas, ya que el mercado está orientado a familias panameñas y trabajadores locales, un segmento con demanda constante y poca sensibilidad a los ciclos económicos internacionales. Juan Díaz es el barrio con el mayor número de nuevos proyectos de vivienda asequible, con estudios y apartamentos de una habitación por menos de USD 100 000. Para quienes tienen un presupuesto inferior a USD 150 000 y buscan maximizar su rentabilidad, estas zonas ofrecen el mejor rendimiento. La desventaja es la menor ganancia de capital esperada a lo largo del tiempo en comparación con las zonas céntricas.

Playas del Pacífico

Coronado: Un importante destino de playa a 80 km de la capital, con una infraestructura completa, entre 1.500 y 2.300 dólares/m². Pedasí: Un pueblo costero en la península de Azuero, terrenos entre 30 y 80 dólares/m², un destino emergente para el ecoturismo y el surf.

Montaña: Boquete, El Valle, Volcán

Boquete: 1200 m de altitud, clima primaveral todo el año, gran comunidad de expatriados, casas entre $150 000 y $500 000 o más. El Valle de Antón: a 120 km de la capital, en el cráter de un volcán extinto, precios más asequibles. Volcán: una alternativa menos turística en la misma provincia.

Bocas del Toro

Archipiélago caribeño con propiedades en islas tropicales. Mercado orientado al turismo. Los precios oscilan entre $50,000 por lotes en islas secundarias y millones por complejos turísticos. Tenga cuidado con los derechos de propiedad de los terrenos en las islas.

Precios por metro cuadrado según la superficie (referencia 2026)

Los precios indicados corresponden a valores promedio de mercado actualizados a 2026. Pueden existir variaciones significativas según la distribución, las vistas, los acabados, el año de construcción y el estado del inmueble. Para una evaluación específica de las oportunidades disponibles en la zona de su interés, contáctenos por WhatsApp : nuestra red de agencias inmobiliarias afiliadas, todas con licencia ACOBIR, cubre todo Panamá y ofrece acceso directo a propiedades no publicadas en portales.

Proceso de compra paso a paso

Paso 1, Selección y Oferta

El comprador presenta una oferta por escrito especificando el precio, las condiciones de pago y demás requisitos. Si se acepta, deposita el 10% en una cuenta de garantía bloqueada administrada por un bufete de abogados o un banco. Se recomienda contratar a un agente inmobiliario registrado en ACOBIR (Asociación Panameña de Agentes y Promotores Inmobiliarios).

Paso 2, Diligencia debida legal

El abogado del comprador (quien debe ser independiente del agente inmobiliario y del vendedor para evitar conflictos de interés) realiza una exhaustiva investigación de la propiedad. Este paso es el más importante de todo el proceso y nunca debe omitirse ni acortarse para ahorrar tiempo o dinero. Las comprobaciones incluyen:

Verificación del Registro Público: Confirma la existencia del inmueble, la titularidad registrada del vendedor y la ausencia de gravámenes (hipotecas), embargos, anotaciones, servidumbres no declaradas o derechos de terceros sobre el mismo. La verificación se realiza en línea a través del sistema digital del Registro Público o mediante solicitud formal de un certificado del Registro Público.

Auditoría fiscal en la DGI: confirma que se han pagado todos los impuestos prediales y que no existen deudas pendientes, recargos ni intereses acumulados. Si la propiedad cuenta con una exención vigente (exención de mejores o PFT/VP), se debe verificar la fecha de vencimiento y el estado de la exención.

La verificación del registro de la propiedad en ANATI confirma que el valor catastral registrado se corresponde con el valor real del inmueble, que las mejoras (construcciones) han sido declaradas e inscritas y que no existen discrepancias entre el registro de la propiedad y el Registro Público.

Verificación de Planificación Urbana: Confirma que la propiedad cuenta con un permiso de ocupación, que el uso del suelo cumple con las regulaciones de zonificación municipal y que no existen órdenes de demolición ni infracciones de construcción pendientes.

Para apartamentos en Filipinas: verifique el estado de las cuotas de condominio, los pagos de mantenimiento, el reglamento del condominio, las reuniones recientes, el estado de las áreas comunes y cualquier fondo de reserva del edificio. Un edificio con importantes atrasos en las cuotas de condominio o disputas entre propietarios es una señal de alerta.

Paso 3, Promesa de venta

Las partes suscriben el Contrato de Promesa de Compraventa, un contrato preliminar vinculante que especifica: el precio acordado, la forma de pago (al contado, a plazos, hipoteca), los plazos y fechas de vencimiento, la fecha prevista de cierre (firma de la Escritura Pública), las condiciones de rescisión (p. ej., sujeto a la aprobación del préstamo bancario), las penalizaciones en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes, el prorrateo de los honorarios notariales y de registro entre comprador y vendedor, y el estado del inmueble al momento de la entrega (amueblado, desocupado, condiciones específicas). El contrato se redacta en español (idioma oficial de Panamá) y se firma ante notario o con firmas certificadas. Si el comprador no puede estar presente físicamente en Panamá, la firma puede realizarse mediante un poder notarial emitido en su país de residencia y apostillado.

Paso 4, Escritura pública

La transferencia se realiza mediante la firma de la Escritura Pública ante un notario público panameño. El notario verifica la identidad (pasaporte en el caso de extranjeros), certifica las firmas y redacta la escritura. El comprador paga el saldo y el vendedor entrega la posesión.

Paso 5, Inscripción en el Registro Público

La escritura se presenta ante el Registro Público para su inscripción. A partir de ese momento, el comprador se convierte en el propietario legal con efectos para todos. Tiempo de tramitación: 2-6 semanas. Los impuestos de transmisión y los gastos de inscripción se abonan al momento de la inscripción.

Compra a través de una empresa (SA) o fundación frente a compra a nombre personal

Beneficios de Sociedad Anónima (SA)

La mayoría de los inversionistas extranjeros en Panamá adquieren bienes raíces a través de una Sociedad Anónima (SA) panameña, en lugar de hacerlo a su nombre. La SA es una sociedad anónima bajo la legislación panameña, regida por la Ley 32/1927, que puede constituirse en 3 a 5 días hábiles con un costo inicial bajo (USD 1200-1800, incluyendo los gastos de registro). La SA es propietaria de la finca a su nombre en el Registro Público, y el inversionista es dueño de las acciones de la SA.

Las principales ventajas de comprar a través de una sociedad de responsabilidad limitada (SA) son: planificación patrimonial simplificada (la transferencia de la propiedad se realiza mediante la transferencia de las acciones de la SA a un heredero o tercero, sin necesidad de reabrir un proceso de herencia panameño, sin una nueva escritura o una nueva inscripción en el Registro Público), posibles ahorros fiscales en la reventa (la transferencia de acciones de la SA no genera el impuesto del 2% sobre la transferencia de bienes inmuebles, aunque sí genera un impuesto sobre la transferencia de acciones equivalente al 2% del valor nominal de las acciones o al 5% del precio de venta, el que sea menor, que en muchos casos es inferior al impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles), protección de activos (la SA es una entidad jurídica separada de los bienes personales del accionista, lo que significa que los acreedores personales del inversor no pueden embargar directamente la propiedad registrada a nombre de la SA) y gestión administrativa (la SA puede abrir cuentas bancarias, firmar contratos de arrendamiento, emitir facturas y gestionar la propiedad como un negocio).

Fundación de Interés Privado para la Protección de la Herencia

Para inversiones de alto valor o para familias con necesidades complejas de planificación patrimonial (por ejemplo, familias con herederos en múltiples jurisdicciones, nuevos matrimonios, protección de menores o personas vulnerables), la propiedad puede ser administrada por una Fundación de Interés Privado panameña , regida por la Ley 25 del 12 de junio de 1995. La Fundación es una entidad jurídica sin miembros ni accionistas, creada por un fundador para asignar activos a beneficiarios específicos de acuerdo con las normas establecidas en el Reglamento Interno.

Las ventajas de una fundación para la tenencia de bienes inmuebles incluyen: protección contra herederos forzosos (la ley italiana sobre herencia legítima no se aplica a una fundación panameña, que distribuye sus activos de acuerdo con las normas del Reglamento, no con las leyes de herencia del país de origen del fundador), protección contra acreedores (los activos de la fundación se separan de los bienes personales del fundador tres años después de su constitución o transferencia), gestión de los activos según los deseos del fundador sin necesidad de testamento (la fundación sobrevive al fallecimiento del fundador y continúa operando de acuerdo con el Reglamento) y confidencialidad (el Reglamento interno no es un documento público y no se inscribe en el Registro Público).

Financiación e hipotecas para extranjeros

Requisitos bancarios para no residentes

Varios bancos panameños ofrecen préstamos hipotecarios a extranjeros no residentes, entre ellos Banco General, Global Bank, Banistmo (Grupo HSBC), Multibank y Scotia Bank Panamá. Las condiciones típicas para un comprador extranjero sin residencia permanente incluyen un pago inicial del 30% al 50% del precio de la propiedad (el porcentaje exacto depende del banco, el historial crediticio y el tipo de propiedad), una tasa de interés fija o variable de entre el 5% y el 7% anual (las tasas variables están indexadas a la Libor o a la tasa de referencia de la Superintendencia de Bancos de Panamá) y un plazo máximo de hipoteca de 15 a 20 años (significativamente más corto que el plazo de 30 años que se ofrece a los residentes panameños con ingresos locales demostrables).

La documentación requerida para la preaprobación incluye: pasaporte válido, referencias bancarias del país de origen del comprador (al menos dos cartas de referencia de bancos donde el comprador tenga cuentas activas), comprobante de ingresos (declaraciones de impuestos, recibos de nómina, estados financieros de la empresa para emprendedores) traducidos al español y apostillados, estado financiero personal (lista de activos y pasivos), extractos bancarios de los últimos 6 a 12 meses y antecedentes penales del país de origen del comprador. El proceso de preaprobación suele tardar de 2 a 4 semanas, pero puede extenderse si la documentación está incompleta o si el banco requiere verificación adicional.

Para los extranjeros que ya han obtenido la residencia permanente en Panamá y pueden demostrar ingresos en el país (salario, ingresos empresariales, ingresos por alquiler), las condiciones mejoran radicalmente: un pago inicial del 10% al 20%, tasas de interés más bajas (4-5,5%), plazos de hasta 30 años y acceso a programas de interés preferencial ofrecidos por el gobierno panameño para propiedades de menos de 180.000 dólares, que ofrecen tasas preferenciales durante los primeros años de la hipoteca.

Financiación directa del promotor

Muchos promotores inmobiliarios en Panamá ofrecen planes de pago directo durante la fase de preventa (preconstrucción), generalmente estructurados de la siguiente manera: 10% al firmar el contrato de compraventa (enganche), cuotas mensuales del 5% al ​​10% del precio durante la fase de construcción (18-36 meses) y el saldo restante del 70% al 80% al momento de la entrega de la propiedad (mediante fondos propios del comprador o un préstamo bancario). Este modelo permite fijar el precio durante la construcción y posibilita la revalorización al momento de la entrega, pero conlleva riesgos específicos: retrasos en la construcción (comunes en Panamá, donde los plazos de entrega suelen exceder las estimaciones iniciales en 6 a 12 meses), acabados de menor calidad que los prometidos en los materiales promocionales y, en el peor de los casos, la quiebra del promotor con la consiguiente pérdida parcial o total de los depósitos.

Para mitigar estos riesgos, se recomienda: verificar el historial del promotor (proyectos terminados, referencias de compradores anteriores, estabilidad financiera); exigir que los depósitos se depositen en una cuenta de fideicomiso en un banco panameño en lugar de directamente en la cuenta del promotor; verificar que el promotor tenga un permiso de construcción emitido por la Municipalidad y que el proyecto esté registrado en el Ministerio de Vivienda; e incluir cláusulas de rescisión en el contrato con reembolso de los depósitos en caso de retrasos que excedan el período acordado.

Impuestos y costos para la compra de propiedades en Panamá

Comisión por transferencia (2%)

El impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles en Panamá es del 2% , calculado sobre el valor inscrito del inmueble en el Registro Público o el precio de venta declarado en la Escritura Pública, el que sea mayor. El impuesto se divide normalmente a partes iguales entre el comprador y el vendedor, salvo acuerdo contrario. En algunos casos, especialmente en transacciones entre particulares, la división es negociable y puede ser asumida íntegramente por una de las partes.

Gastos notariales, legales y de registro

Los costos adicionales relacionados con la compra incluyen: los honorarios del abogado del comprador (generalmente del 1 al 2 % del precio, con un mínimo de USD 1.500 a USD 3.000 para transacciones estándar), los honorarios notariales para la redacción y certificación de la Escritura Pública (USD 300 a USD 800 dependiendo de la complejidad de la escritura y el valor de la propiedad), los gastos de inscripción en el Registro Público (variables según el valor, aproximadamente USD 200 a USD 500), y los gastos de debida diligencia y certificación (USD 200 a USD 500 para la verificación en el Registro Público, en la DGI y en ANATI). No hay derechos de timbre separados ni impuestos adicionales tipo IVA en la compra de propiedades residenciales usadas (el ITBMS del 7 % se aplica solo a la primera venta de propiedades comerciales nuevas por parte del promotor).

La comisión del agente inmobiliario (generalmente el 5% del precio de venta) la paga tradicionalmente el vendedor, no el comprador. Sin embargo, este reparto es una práctica habitual en el mercado, no un requisito legal, y en algunas transacciones puede acordarse de otra manera.

Estimación de los costos totales de compra

Para un apartamento valorado en 250.000 USD, los costes totales estimados para el comprador son: la mitad del impuesto de transferencia del 2 % = 2.500 USD, honorarios de abogado = 2.500–3.000 USD, gastos de notaría y registro = 500–1.000 USD, diligencia debida y certificados = 300–500 USD. Costes totales para el comprador: aproximadamente 5.800–7.000 USD , equivalente al 2,3–2,8 % del precio de compra. Esta es una de las estructuras de costes de transacción más bajas del mundo, significativamente inferior a la de Italia (donde los gastos de registro o IVA, notaría, agencia y registro de la propiedad pueden superar el 10 % del precio), España (8–12 %), Reino Unido (5–15 % con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y Francia (7–8 %).

Impuesto Anual sobre la Propiedad (Impuesto de Inmueble)

Ley 66/2017: tipos impositivos progresivos

El impuesto anual sobre bienes inmuebles en Panamá se rige por la Ley 66 del 17 de octubre de 2017 , que entró en vigor el 1 de enero de 2019. Esta ley reformó integralmente el sistema tributario panameño sobre bienes inmuebles, reemplazando el sistema anterior de tasa fija. El impuesto se calcula sobre el valor catastral , que corresponde al valor registrado en el Registro Público al momento de la compra o la última transacción, e incluye tanto el valor del terreno como el de las edificaciones. El valor catastral no se actualiza automáticamente al valor de mercado: permanece fijo en el valor de registro hasta que el propietario venda el inmueble (en cuyo caso el nuevo valor de venta se convierte en el valor catastral) o hasta que la ANATI realice una tasación oficial.

Para propiedades no declaradas como residencia principal, las tasas progresivas son: de USD 0 a USD 30 000 de valor catastral, la propiedad está totalmente exenta . De USD 30 001 a USD 250 000, la tasa es del 0,6 % . De USD 250 001 a USD 500 000, la tasa es del 0,8 % . Por encima de USD 500 000, la tasa es del 1,0 % . El impuesto se paga en tres cuotas trimestrales (abril, agosto, diciembre) o en un solo pago antes del 30 de abril con un descuento del 15 % si no hay pagos atrasados.

Impuesto sobre los bienes familiares y la vivienda principal

Si la propiedad está registrada en la DGI como Patrimonio Familiar Tributario (PFT) , es decir, la residencia principal de la familia del propietario, o como Vivienda Principal (VP) , es decir, la residencia principal de una persona soltera, se aplican tasas significativamente reducidas: hasta USD 120.000 de valor catastral, exención total . De USD 120.001 a USD 700.000, una tasa del 0,5 % . Por encima de USD 700.000, una tasa del 0,7 % . Este régimen también está disponible para extranjeros que hayan obtenido la residencia en Panamá y utilicen la propiedad como su residencia principal. La solicitud se realiza en línea a través del sistema e-Tax 2.0 de la DGI.

Exenciones para construcciones nuevas

Panamá ofrece algunas de las exenciones fiscales más generosas del mundo para la construcción residencial nueva. Las mejoras debidamente registradas en el Registro Público y ante la ANATI gozan de una exención del impuesto predial por un período de hasta 20 años a partir de la fecha de construcción, según lo certifique la DGI con base en el tipo de propiedad y la legislación aplicable. Para edificios bajo el régimen de Propiedad Horizontal, durante el período de exención de mejoras, solo se paga el 1 % anual sobre el valor catastral del terreno asignado proporcionalmente a la unidad. Para las primeras ventas de propiedades con un valor catastral entre USD 120,000 y USD 300,000, existe una exención adicional de 3 años prevista por la Ley 66/2017 (Párrafo 1, Artículo 766 del Código Tributario).

Tributación de los ingresos por alquiler y las ganancias de capital en Panamá

Impuesto sobre la renta por alquiler (IRS)

Los ingresos por alquiler generados por una propiedad ubicada en Panamá están sujetos al Impuesto sobre la Renta (IR) según las tasas progresivas panameñas. Para las personas físicas, las tasas son: 0% para ingresos de hasta USD 11.000 anuales, 15% para ingresos entre USD 11.001 y USD 50.000, y 25% para ingresos superiores a USD 50.000. Para las sociedades anónimas, la tasa es fija del 25% sobre la renta neta. Todos los gastos directamente relacionados con la generación de ingresos por alquiler son deducibles: cuotas de condominio, mantenimiento ordinario y extraordinario, seguro de propiedad, intereses hipotecarios, depreciación de la propiedad (calculada sobre el valor registrado, con una tasa anual típica del 2,5% al ​​5% según el tipo de construcción), honorarios del administrador de la propiedad, honorarios legales para la gestión de contratos de alquiler y publicidad y promoción de la propiedad.

El sistema tributario panameño es estrictamente territorial : solo los ingresos generados dentro de Panamá están sujetos a impuestos. El alquiler pagado por un inquilino que vive y trabaja en Panamá constituye un ingreso de fuente panameña y debe declararse y tributar en Panamá, independientemente de la nacionalidad o residencia fiscal del propietario. Por el contrario, los ingresos generados fuera de Panamá (por ejemplo, ingresos por empleo en otro país, dividendos de empresas extranjeras, intereses de cuentas bancarias en el extranjero) no están sujetos a impuestos en Panamá, incluso si el propietario es residente fiscal panameño. Este principio de territorialidad es una de las ventajas estructurales más importantes para los inversionistas internacionales que se establecen en Panamá.

Impuesto sobre las ganancias de capital y nuevas disposiciones de la Ley 468/2025

La venta de bienes inmuebles en Panamá genera un impuesto sobre las ganancias de capital, calculado mediante uno de dos métodos, según corresponda: el 10% de la ganancia real (diferencia entre el precio de venta y el precio de compra registrado, más las ganancias capitalizadas) o el 3% del precio total de venta declarado en la escritura de compraventa. El notario retiene el impuesto al firmar la escritura y lo paga directamente a la DGI. Además del impuesto sobre las ganancias de capital, se aplica un impuesto de transferencia del 2% al precio de venta.

Ingresos por alquiler: qué esperar de forma realista

La rentabilidad bruta por alquiler en Ciudad de Panamá para apartamentos bien ubicados y administrados profesionalmente oscila entre el 5 % y el 9 % anual , dependiendo de la zona, el rango de precios y el tipo de alquiler (a largo o mediano plazo). Los rangos de precios con mejor rendimiento para inversión inmobiliaria se encuentran entre $150,000 y $300,000, que abarcan la mayor parte de la demanda del mercado: jóvenes profesionales, familias, expatriados corporativos y estudiantes universitarios. Las propiedades con un precio superior a $500,000 tienden a generar rendimientos porcentuales más bajos, ya que los alquileres no aumentan proporcionalmente al precio y la demanda en el segmento de lujo es más limitada y volátil.

Ejemplo concreto: Un apartamento de 75 m² en San Francisco, comprado por 165.000 dólares y alquilado por 1.100 dólares al mes (un alquiler realista para la zona), genera una rentabilidad bruta anual del 8%. Los factores que reducen la rentabilidad neta incluyen: la desocupación, estimada entre el 5% y el 10% del alquiler anual (aproximadamente entre 0,5 y 1 mes sin inquilino), las cuotas de la comunidad de propietarios (entre 150 y 250 dólares al mes), el impuesto sobre la renta del alquiler (ISR, variable según la estructura impositiva), los honorarios del administrador de la propiedad (normalmente entre el 8% y el 12% del alquiler bruto si se utiliza un administrador), el mantenimiento ordinario y extraordinario (estimado entre el 3% y el 5% del alquiler anual) y el seguro de la propiedad (entre 300 y 600 dólares al año para un apartamento estándar).

Una rentabilidad neta realista después de todos los gastos se sitúa entre el 4% y el 6% anual en dólares estadounidenses, cifra significativamente superior a la rentabilidad neta que se puede obtener en Italia (entre el 2% y el 4% en los mejores mercados italianos, en euros y con una carga impositiva global mucho mayor, que incluye el IMU, el IRPEF sobre los ingresos por alquiler, el impuesto a tanto alzado, los gastos de gestión y el mantenimiento extraordinario exigido por ley).

Tenga cuidado con los alquileres a corto plazo en la Ciudad de Panamá: la ley panameña prohíbe los alquileres a corto plazo (menos de 45 días) dentro de la Ciudad de Panamá, con multas que oscilan entre $5,000 y $50,000 y la posibilidad de cierre del negocio. Solo se permiten excepciones para hoteles con licencia y propiedades en zonas de uso mixto con una licencia comercial específica. En las zonas costeras y montañosas fuera de la Ciudad de Panamá (Coronado, Boquete, Bocas del Toro, Pedasí), los alquileres a corto plazo tipo Airbnb generalmente están permitidos y representan un segmento en rápido crecimiento con rentabilidades potencialmente superiores a largo plazo, pero con mayores costos operativos y rotación de inquilinos.

Caso práctico: Inversión en viviendas para alquilar en San Francisco

Un empresario italiano con residencia fiscal en Panamá (registrado en AIRE, residencia permanente según el Tratado Italia-Panamá) adquirió un apartamento de dos habitaciones y 75 m² en San Francisco, Ciudad de Panamá, en 2024 a través de una sociedad de responsabilidad limitada panameña asesorada por Studio Panama Italia. Las cifras de la transacción son las siguientes:

Compra. Precio de compra: USD 168.000 (USD 2.240/m²). Impuesto de transferencia del 2% (la mitad a cargo del comprador): USD 1.680. Abogado, notario, registro: USD 3.200. Costo total de adquisición: USD 172.880. El apartamento se encuentra en un edificio de 2019 con una exención de mejoras aún vigente por 15 años. Impuesto predial anual durante el período de exención: 1% del valor catastral (USD 12.000) = USD 120/año.

Alquiler. El apartamento está alquilado a una pareja de profesionales panameños por USD 1.150 al mes con un contrato renovable por un año. Ingresos brutos anuales: USD 13.800.

Gastos anuales. Cuotas de condominio: USD 185/mes = USD 2220/año. Impuesto predial: USD 120/año. Honorarios anuales de la SA (agente residente + impuesto único): USD 600/año. Mantenimiento y reparaciones (estimado): USD 500/año. Seguro de propiedad: USD 350/año. Administrador de la propiedad (10% del alquiler bruto): USD 1380/año. Vacancia estimada (1 mes/año): USD 1150. Gastos anuales totales: USD 6320.

Rendimiento. Ingreso neto antes de impuestos: USD 13.800 - USD 6.320 = USD 7.480/año. ISR panameño a pagar (persona física, ingresos inferiores a USD 11.000 netos después de deducciones): USD 0. Retorno neto sobre el costo de adquisición: USD 7.480 / USD 172.880 = 4,33% neto en dólares , después de todos los gastos, incluyendo la desocupación. No se adeuda IVIE ni Quadro RW porque el inversor es residente fiscal en Panamá. Si el mismo inversor hubiera permanecido como residente fiscal en Italia, el retorno neto habría caído a 2,8-3,1% debido al IVIE (0,76% sobre USD 168.000 = USD 1.277/año), IRPEF sobre ingresos por alquileres extranjeros y costos de cumplimiento de Quadro RW.

Residencia panameña mediante inversión inmobiliaria

Tratado Italia-Panamá y Visado de Naciones Amigas

Los ciudadanos italianos pueden obtener la residencia en Panamá a través del Tratado Italia-Panamá (Convenio de Comercio y Navegación de 1965), que ofrece una vía preferencial para la obtención de la visa general de Naciones Amigas. El Tratado exige la constitución de una empresa panameña, un depósito bancario mínimo de 5000 USD en un banco con licencia general en Panamá, la apostilla de antecedentes penales y la presencia física en Panamá durante el proceso (5-8 días hábiles). La compra de bienes inmuebles en Panamá no es un requisito formal para obtener la residencia a través del Tratado, pero fortalece significativamente el proceso al demostrar los vínculos económicos y el arraigo del inversionista en el país.

Visa de inversionista certificado

El Programa de Residencia Permanente para Inversionistas Calificados (Decreto Ejecutivo 722 del 15 de octubre de 2020, modificado posteriormente en 2024) permite obtener la residencia permanente inmediata en Panamá con una inversión mínima de $300,000 en bienes raíces registrados en Panamá. La inversión puede distribuirse entre varias propiedades, siempre que estén registradas a nombre del solicitante (ya sea una persona física o una empresa controlada por él) y debidamente inscritas en el Registro Público. La Visa de Inversionista Calificado ofrece ventajas significativas: residencia permanente desde el primer día (sin necesidad de convertir la residencia temporal en permanente), sin requisito de residencia permanente en Panamá, la opción de incluir al cónyuge e hijos dependientes como dependientes en la misma solicitud, acceso a la ciudadanía panameña después de cinco años de residencia permanente (con requisitos básicos de conocimiento del español y de la historia panameña), y sin requisito de trabajar ni realizar ninguna otra actividad económica más allá de la inversión inmobiliaria.

Visado para pensionistas e inversión inmobiliaria

Los jubilados extranjeros con una pensión mensual de al menos 1000 USD pueden obtener la residencia en Panamá mediante la Visa de Pensionado, Jubilado o Rentista, que ofrece importantes descuentos en servicios médicos, transporte, restaurantes, entretenimiento e importación de vehículos. Si bien no es necesario adquirir una propiedad en Panamá para obtener la Visa de Pensionado, muchos jubilados que se mudan a Panamá combinan la residencia con la compra de una propiedad, beneficiándose tanto de los descuentos del programa de Pensionado como de las exenciones del impuesto predial (PFT/VP).

Restricciones para extranjeros

Se prohíbe la compra de tierras a menos de 10 km de las fronteras internacionales (partes de Chiriquí, Bocas del Toro y Darién). Comunidades indígenas (Ngäbe-Buglé, Emberá-Wounaan, Guna Yala): las tierras colectivas no son comprables. Algunas islas están sujetas a concesiones gubernamentales (renovables por 20-40 años) en lugar de ser de plena propiedad.

Obligaciones fiscales italianas para quienes poseen propiedades en Panamá

Toda persona residente fiscal en Italia que posea bienes inmuebles en Panamá está sujeta a las obligaciones tributarias italianas, que se suman a las panameñas. El inmueble debe declararse en la sección RW de la Declaración de la Renta de las Personas Físicas o en la sección W del Formulario 730, indicando el valor catastral panameño o, alternativamente, el precio de compra. Para inmuebles situados en países no pertenecientes a la UE, como Panamá, en ausencia de un valor catastral oficial comparable al europeo, se utiliza el precio de compra que consta en el Registro Público.

El valor declarado en la Tabla RW está sujeto al IVIE (Impuesto sobre Bienes Inmuebles Extranjeros) a una tasa del 0,76% . El impuesto sobre bienes inmuebles efectivamente pagado en Panamá es deducible del IVIE, hasta el monto adeudado. Si el inmueble panameño está totalmente exento del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (como es el caso de las construcciones nuevas durante el período de exención de veinte años), no existe crédito fiscal deducible y el IVIE debe pagarse íntegramente en Italia.

Los ingresos por alquileres procedentes de propiedades en Panamá deben declararse en Italia en las secciones RL (otros ingresos) o RM (ingresos sujetos a tributación separada), con derecho a un crédito fiscal por el ISR (Impuesto sobre la Renta) pagado en Panamá, de conformidad con el artículo 165 del TUIR. No existe un convenio bilateral específico para evitar la doble imposición entre Italia y Panamá, pero el crédito fiscal por los impuestos pagados en el extranjero se reconoce en la legislación italiana hasta el porcentaje proporcional del impuesto italiano sobre la renta extranjera.

La plusvalía obtenida por la venta de una propiedad panameña está sujeta a tributación en Italia si se realiza dentro de los cinco años posteriores a la compra (Artículo 67, párrafo 1, letra b, TUIR), salvo que la propiedad haya sido utilizada como residencia principal durante la mayor parte del período de propiedad. Las plusvalías obtenidas después de cinco años de la compra no están sujetas a tributación en Italia.

La solución estructural para eliminar todas estas obligaciones, desde el Formulario RW hasta la IVIE (Declaración de Impuestos sobre la Renta) y la tributación de los ingresos por alquiler, consiste en transferir efectivamente la residencia fiscal a Panamá mediante en AIRE y el establecimiento del centro de intereses vitales en el país. En Panamá, los ingresos por alquiler de propiedades panameñas se gravan únicamente con el ISR local (0-25%), no existe IVIE ni Formulario RW, y la tributación es exclusivamente territorial: los ingresos de fuente extranjera están totalmente exentos.

Los diez errores más comunes al comprar bienes raíces en Panamá

1. Comprar terrenos en derecho posesorio sin comprender los riesgos. La propiedad en derecho posesorio no está titulada y no ofrece las mismas garantías legales. El propietario puede perder el terreno si un tercero demuestra un derecho previo o si el gobierno lo reclama. Es casi imposible que los extranjeros obtengan una hipoteca sobre terrenos en derecho posesorio.

2. No consulte el estado del inmueble en el Registro Público. Las hipotecas impagadas, los gravámenes, los litigios pendientes, los embargos judiciales y los derechos de terceros solo pueden identificarse mediante una verificación formal. El certificado actualizado del Registro Público es el primer documento que debe solicitar antes de realizar cualquier oferta.

3. Utilice el mismo abogado que el vendedor o el agente inmobiliario. El abogado del comprador debe ser independiente para evitar conflictos de intereses. Un abogado que represente a ambas partes no puede proteger adecuadamente los intereses del comprador, especialmente si surgen problemas durante el proceso de diligencia debida.

4. Subestimar los costos recurrentes. Las cuotas de condominio (entre 100 y 400 USD al mes en edificios de gama media), el impuesto predial (incluso durante el período de exención, el terreno puede generar impuestos), el mantenimiento ordinario y extraordinario, el seguro y el impuesto anual sobre la renta (si se compra a través de una empresa, aproximadamente entre 500 y 650 USD al año) reducen la rentabilidad neta y deben tenerse en cuenta en el cálculo de la inversión.

5. Ignorar la prohibición de alquileres a corto plazo en Ciudad de Panamá. Alquilar un apartamento en Ciudad de Panamá a través de Airbnb por períodos inferiores a 45 días es ilegal y conlleva multas de entre 5.000 y 50.000 dólares, además del riesgo de ejecución hipotecaria. Muchos inversionistas extranjeros ignoran esta norma y se exponen a graves consecuencias legales y financieras.

6. No investigue al promotor antes de comprar una vivienda en construcción. Verifique su trayectoria (proyectos terminados y entregados a tiempo), las referencias de clientes anteriores, su solidez financiera (balances, deudas bancarias) y su reputación ante ACOBIR y la Cámara de Comercio. Solicite que el pago inicial se deposite en una garantía bancaria en lugar de directamente en la cuenta del promotor.

7. Para inversión puramente en alquiler, compre propiedades por encima de los $300,000. Las propiedades que superan este umbral ofrecen menores rendimientos, mayor tasa de desocupación (el mercado de alquileres superiores a $2,000 al mes es mucho más competitivo) y un mercado de reventa limitado. Para quienes invierten para obtener ingresos, tres apartamentos de $150,000 cada uno generan mejores rendimientos que un solo apartamento de $450,000.

8. No actualizar el registro de la propiedad (ANATI) ni solicitar la exención a la DGI después de la compra. Si las mejoras (construcciones) no han sido declaradas o no se ha solicitado o transferido la exención del impuesto predial al nuevo propietario, el impuesto se calcula sobre el valor catastral total sin ninguna reducción, generando deudas con intereses y cargos recurrentes que pueden acumularse durante años.

9. No declare la propiedad en la tabla RW si es residente fiscal en Italia. Las sanciones italianas por no declarar oscilan entre el 3 % y el 15 % del valor no declarado por cada año de incumplimiento. Gracias al intercambio automático de información CRS/FATCA, la Agencia Tributaria italiana recibe datos financieros de más de 100 jurisdicciones, incluido Panamá. No declarar ya no es una estrategia viable.

10. Creer que la compra de una propiedad otorga automáticamente la residencia. La compra de una propiedad no confiere ningún derecho de residencia: siempre se requiere un procedimiento migratorio independiente (Tratado Italia-Panamá, Visa de Naciones Amigas, Visa de Inversionista Calificado, Pensionado). La propiedad puede ser un requisito o un apoyo para el proceso, pero no lo reemplaza.

Recursos oficiales y cómo compramos para usted

Registro Público de Panamá ( registro-publico.gob.pa ): Verificación de títulos de propiedad, gravámenes y estado de fincas. DGI/MEF ( dgi.mef.gob.pa ): Estado del impuesto predial, e-Tax 2.0 y solicitud de exenciones. ANATI ( anati.gob.pa ): Registro de la propiedad, actualizaciones del registro de la propiedad y adjudicación de tierras. ACOBIR ( acobir.com ): Asociación oficial de agentes inmobiliarios con licencia en Panamá.

Nuestra red de agencias inmobiliarias afiliadas

Studio Panama Italia no es una agencia inmobiliaria: somos una firma legal y corporativa que coordina todo el proceso de compra desde una perspectiva legal, fiscal y estructural. Para la búsqueda y selección de propiedades, trabajamos a través de una red de agencias inmobiliarias panameñas afiliadas , todas con licencia ACOBIR y con experiencia comprobada en transacciones con clientes internacionales. La ventaja de este modelo es doble: los compradores tienen acceso simultáneo a los listados de múltiples agencias (no están vinculados a la cartera de un solo agente), y cada fase de la transacción es supervisada por un profesional especializado: el agente inmobiliario para la investigación y negociación, y el bufete de abogados para la debida diligencia, firma y registro.

Nuestras agencias asociadas cubren las principales zonas de inversión: Ciudad de Panamá (desde el lujo de Punta Pacífica hasta los condominios asequibles de Juan Díaz), la costa del Pacífico (Coronado, Playa Blanca, Río Hato), la sierra (Boquete, El Valle de Antón), la península de Azuero (Pedasí, Las Tablas) y Bocas del Toro. En cada zona, la agencia asociada conoce el mercado local, los precios reales (no los inflados en los portales), los desarrolladores confiables y los que conviene evitar, así como las oportunidades que aún no se han publicado.

El comprador no paga comisiones adicionales a Studio Panama Italia por el servicio de intermediación inmobiliaria: la comisión del agente (5% a cargo del vendedor) es gestionada directamente por la agencia afiliada. Nuestros honorarios cubren únicamente los servicios legales (debida diligencia, firma, registro, estructuración corporativa), que se aplican independientemente de la modalidad de compra. Este modelo garantiza la transparencia, la ausencia de conflictos de interés y la alineación de los incentivos entre todas las partes involucradas.

Marco regulatorio

Constitución panameña, art. 47: Protección de la propiedad privada. Código Civil, Libro II: Propiedad y derechos reales. Ley 31/2010: Propiedad horizontal. Ley 66/2017: Impuesto sobre bienes inmuebles, tasas progresivas, PFT y VP. Ley 28/2012: Exención de 10 años para nueva construcción. Ley 9/1997: Incentivos Casco Viejo. Ley 468/2025: Abolición de la exención de ganancias de capital para la primera venta por desarrollador. Ley 25/1995: Fundaciones de interés privado. Ley 129/2020: Registro de beneficiarios reales. DE 722/2020: Visa de inversión calificada. Art. 4, DL 167/1990: Formulario RW. Art. 19, Decreto Legislativo 201/2011: IVIE.

Preguntas frecuentes: Comprar bienes raíces en Panamá

También puedes aprender cómo obtener la residencia en Panamá en 6 pasos , abrir una cuenta bancaria en Panamá , constituir una sociedad anónima panameña (SA) , completar el formulario RW para bienes raíces extranjeros y evitar la inversión extranjera .