Immobilienkauf in Panama: Ein umfassender Leitfaden für Investitionen in Häuser, Wohnungen und Grundstücke

Der Kauf von Immobilien in Panama ist eine legale und sichere Transaktion, die allen ausländischen Staatsbürgern ohne Einschränkungen hinsichtlich Nationalität, Wohnsitz oder Aufenthaltserlaubnis offensteht. Die Verfassung der Republik Panama (Artikel 47) garantiert Privateigentum mit dem gleichen Schutz für panamaische Staatsbürger und Ausländer, und die Eigentumsrechte werden mit universeller Wirkung im panamaischen Grundbuch eingetragen. Für den Kauf einer Immobilie in Panama sind keine speziellen Visa erforderlich, es gibt keine Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl der erwerbbaren Immobilien, ein dauerhafter Wohnsitz ist nicht notwendig, und der gesamte Prozess wird in US-Dollar abgewickelt, der offiziellen Währung des Landes seit 1904. Ausgenommen sind lediglich Immobilien, die sich innerhalb von 10 Kilometern von der internationalen Grenze (Costa Rica oder Kolumbien) befinden, sowie Grundstücke in indigenen Gemeinden, die für Ausländer gesperrt sind.

Dieser Leitfaden deckt alle Aspekte von Immobilieninvestitionen in Panama ab: von der Wahl der Zone bis zu Quadratmeterpreisen, vom schrittweisen Kaufprozess bis zu den Grunderwerbsteuern, von der jährlichen Grundsteuer (Gesetz 66/2017) bis zu den 20-jährigen Steuerbefreiungen für Neubauten, von Bankfinanzierungen für Ausländer bis zu realistischen Mietrenditen, von der Strukturierung über eine panamaische Gesellschaft (SA) oder eine Stiftung mit privatem Interesse bis zum Erwerb einer Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilieninvestitionen (Visa de Inversionista Qualificado). Für Steuerpflichtige in Italien beinhaltet der Leitfaden Informationen zu den italienischen Steuerbestimmungen: Quadro RW , IVIE, Besteuerung ausländischer Mieteinnahmen und Überwachungspflichten.

Warum im Jahr 2026 in Immobilien in Panama investieren?

Dollarisierte Wirtschaft und BIP-Wachstum

Panama verwendet den US-Dollar seit 1904 als offizielle Währung, wodurch für in US-Dollar tätige Investoren kein Wechselkursrisiko besteht. Die panamaische Wirtschaft verzeichnete im vergangenen Jahrzehnt ein durchschnittliches jährliches BIP-Wachstum von über 5 %, getrieben vom Logistiksektor (Panamakanal, Freihandelszone Colón und Flughafen Tocumen), dem Finanzsektor (über 70 lizenzierte Banken) und dem Immobiliensektor. Der Internationale Währungsfonds (IWF) prognostiziert für den Zeitraum 2025–2026 ein Wachstum zwischen 5 % und 6 %.

Verfassungsrechtlicher Schutz des Privateigentums

Privateigentum in Panama ist durch die Verfassung (Artikel 47) und das Zivilgesetzbuch geschützt. Über ein Dutzend Sondergesetze sichern ausländische Investitionen ab, darunter das Gesetz zur rechtlichen Stabilisierung von Investitionen. Dieses Gesetz verhindert, dass die Regierung die für eine Investition geltenden Steuerbedingungen für einen garantierten Zeitraum rückwirkend ändert. Das Rechtssystem basiert traditionell auf dem Zivilrecht, wobei notarielle Urkunden (escrituras públicas) im öffentlichen Register eingetragen werden und volle Beweiskraft besitzen.

Gleiche Rechte für Ausländer und Panamaer

Im Gegensatz zu vielen lateinamerikanischen Ländern, die ausländisches Eigentum in Küsten- oder Grenzgebieten einschränken, garantiert Panama Ausländern und Staatsbürgern volle Gleichberechtigung beim Kauf, Verkauf, der Vermietung, der Beleihung und der Vererbung von Immobilien. Ausgenommen sind lediglich Grundstücke innerhalb von 10 km Entfernung zu internationalen Grenzen und regionale Gebiete. Alle wichtigen Investitionszonen, darunter Panama-Stadt, Coronado, Boquete, Pedasí und Bocas del Toro, liegen außerhalb dieser Sperrzonen.

Was Sie kaufen können: Arten von Immobilien

Wohnungen und Eigentumswohnungen (horizontale Bebauung)

Der Wohnungsmarkt macht rund 90 % der Immobilientransaktionen in Panama-Stadt aus. Gebäude, die dem Wohnungseigentumsgesetz (Horizontal Property, PH) gemäß Gesetz 31/2010 unterliegen, ermöglichen individuelles Eigentum an den Wohneinheiten und Miteigentum an den Gemeinschaftsflächen. Jede Wohnung ist im Grundbuch als eigenes Eigentum eingetragen. Die monatlichen Instandhaltungskosten reichen von 80 US-Dollar für günstige Gebäude bis zu 800 US-Dollar für Luxuswohnanlagen.

Freistehende Häuser und Villen

Freistehende Häuser und Villen sind am Stadtrand der Hauptstadt (Panama Pacifico, Clayton), in Bergdörfern (Boquete, El Valle de Antón) und an der Küste (Coronado, Pedasí) verfügbar. Der Immobilienmarkt ist zwar mit höheren Grundstückskosten und der direkten Verantwortung für die Instandhaltung verbunden, bietet aber mehr Privatsphäre und in vielen Fällen Zugang zum Patrimonio Familiar Tributario-Regime mit einer vollständigen Grundsteuerbefreiung bis zu einem Katasterwert von 120.000 US-Dollar.

Grundstück: Eigentumstitel vs. Eigentumsrecht

In Panama gibt es zwei grundverschiedene Eigentumsformen. Ein eingetragenes Grundstück (título de propiedad) ist ein im Grundbuch eingetragenes Grundstück mit Flurstücksnummer, Katasterbeschreibung und dem Namen des Eigentümers. Es bietet die höchste Eigentumssicherheit und ist vergleichbar mit einem Grundbucheintrag in Europa. Ein Besitzrecht (derecho posesorio) hingegen bezeichnet ein nicht im Grundbuch eingetragenes Grundstück, dessen Besitzer zwar ein von der ANATI anerkanntes, aber nicht vom Grundbuchamt selbst anerkanntes Besitzrecht besitzt. Dieses bietet nicht dieselben rechtlichen Garantien und ist schwer zu beleihen und weiterzuverkaufen. Der Erwerb von Grundstücken mit Besitzrecht durch Ausländer wird nicht empfohlen.

Gewerbeimmobilien

Panama City bietet einen dynamischen Markt für Gewerbeimmobilien: Büroflächen in den Hochhäusern entlang der Avenida Balboa und im Bankenviertel, Flächen in Einkaufszentren sowie Industriehallen in den Gebieten Panamá Pacífico und Juan Díaz. Die Renditen im Gewerbebereich sind tendenziell höher als im Wohnbereich (7–12 % brutto jährlich), allerdings besteht ein höheres Leerstandsrisiko.

Wo kaufen: in Gebieten mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis

Panama City

Punta Pacífica: Dieses Viertel wird von Immobilienmaklern ausländischen Käufern besonders empfohlen, da es für Touristen bei ihrer ersten Panama-Reise fast immer der erste Anlaufpunkt ist. Die Hochhäuser sind imposant, der Meerblick spektakulär, und das Punta Pacífica Hospital (ein Lehrkrankenhaus der Johns Hopkins University) sowie die Multiplaza Pacific sind nur wenige Schritte entfernt. Die Preise pro Quadratmeter liegen zwischen 2.200 und 3.500 US-Dollar. Wer hier jedoch als Kapitalanlage kauft, sollte sich bewusst sein, dass viele Gebäude über 15 Jahre alt sind und erste Alterserscheinungen zeigen : Gemeinschaftsbereiche sind nicht immer gut gepflegt, Fassaden verlieren ihren Glanz, und die Aufzüge sind veraltet. Die Mietrendite liegt bei 4–6 % und ist damit die niedrigste in der Hauptstadt, da die Mieten nicht proportional zu den hohen Kaufpreisen steigen. Für alle, die in Punta Pacífica leben möchten, ist es eine ausgezeichnete Wahl, doch wer die beste Mietrendite erzielen will, findet in anderen Gegenden mit geringerem Kapitaleinsatz bessere Angebote.

Costa del Este: die moderne Alternative zu Punta Pacífica. Dieses neu entwickelte Viertel besticht durch breite Straßen, Parks, Sportzentren, internationale Schulen (International School of Panama, Balboa Academy) und eine erstklassige Infrastruktur. Zahlreiche Unternehmens- und Bankzentralen haben sich hier angesiedelt, was eine stetige Nachfrage nach Mietwohnungen durch im Ausland lebende Mitarbeiter mit Umzugsverträgen generiert. Die Quadratmeterpreise liegen zwischen 1.800 und 2.800 US-Dollar, die Renditen zwischen 5 % und 7 %. Die Metrolinie 2 verbindet Costa del Este mit dem Stadtzentrum. Bei einem Budget von über 200.000 US-Dollar bietet Costa del Este wahrscheinlich die beste Kombination aus Wertsteigerung, hoher Lebensqualität und attraktiven Mietrenditen im gehobenen Marktsegment.

San Francisco und Coco del Mar: Die Gegenden mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis für Mietobjekte in Panama-Stadt. San Francisco bietet die höchste Dichte an Restaurants, Bars und Cafés sowie eine optimale Erreichbarkeit aller Annehmlichkeiten in der gesamten Hauptstadt und ist per U-Bahn und Bus direkt mit dem Stadtzentrum verbunden. Coco del Mar ist die modernere Variante von San Francisco mit neueren Gebäuden und hochwertigerer Ausstattung. Die Preise pro Quadratmeter liegen zwischen 1.400 und 2.200 US-Dollar. Die Renditen von 6–8 % sind die höchsten unter den hochwertigen Wohngegenden. Die Nachfrage kommt von jungen Berufstätigen, internationalen Remote-Arbeitern, Studenten (USMA, Universidad de Panamá) und panamaischen Familien der oberen Mittelschicht. Wenn Sie sich für eine Kapitalanlageimmobilie unter 250.000 US-Dollar entscheiden müssen, sind San Francisco und Coco del Mar in den meisten Fällen die beste Wahl.

El Cangrejo: Ein kosmopolitisches und multikulturelles Viertel, das traditionell bei der panamaischen jüdischen Gemeinde und langjährigen Expats beliebt ist. Die Gebäude sind älter als in San Francisco und Coco del Mar, aber die Preise sind niedriger (1.200–1.800 USD/m²) und die Sicherheit dank privater Videoüberwachung hoch. Wer eine ältere Wohnung günstig erwirbt, renoviert und zu einem wettbewerbsfähigen Preis vermietet, hat hier gute Chancen. Für diejenigen, die eine neue, bezugsfertige Immobilie suchen, ist El Cangrejo nicht die erste Wahl.

Casco Viejo (Altstadt): Das UNESCO-Weltkulturerbe, das historische Kolonialzentrum, befindet sich im Wandel und wird restauriert und modernisiert. Das Gesetz 9/1997 bietet außergewöhnliche Anreize: 10 Jahre Einkommensteuerbefreiung, 100 % Abzug der Renovierungskosten und 30 Jahre Grundsteuerbefreiung. Die Preise pro Quadratmeter für restaurierte Immobilien liegen zwischen 2.500 und 4.000 US-Dollar. Achtung: Das Viertel ist wunderschön, aber die tägliche Verwaltung gestaltet sich komplex (historische Gebäude mit wiederkehrenden baulichen Mängeln, strenge Auflagen der Nationalen Denkmalschutzbehörde für jegliche Umbauten, Nähe zu noch nicht modernisierten Vierteln). Geeignet für erfahrene Investoren mit einem langfristigen Anlagehorizont.

Calidonia, Juan Díaz und Condado del Rey: erschwingliche Viertel, die dank der Metrolinien rasant wachsen. Die Preise pro Quadratmeter liegen zwischen 800 und 1.400 US-Dollar. Die Renditen von 7–9 % sind die höchsten der Region, bei extrem niedrigen Leerstandsquoten, da der Markt auf panamaische Familien und einheimische Arbeitskräfte ausgerichtet ist – ein Segment mit stabiler Nachfrage und geringer Anfälligkeit für internationale Konjunkturzyklen. Juan Díaz ist das Viertel mit den meisten neuen, bezahlbaren Wohnprojekten, darunter Studios und Einzimmerwohnungen unter 100.000 US-Dollar. Für Anleger mit einem Budget unter 150.000 US-Dollar, die ihre Rendite maximieren möchten, sind diese Gegenden am besten geeignet. Der Nachteil ist der im Vergleich zu zentralen Lagen geringere erwartete Kapitalgewinn.

Pazifikstrände

Coronado: Ein bedeutendes Strandziel 80 km von der Hauptstadt entfernt mit umfassender Infrastruktur, 1.500–2.300 US-Dollar/m². Pedasí: Ein Küstenort auf der Halbinsel Azuero, Grundstückspreise 30–80 US-Dollar/m², ein aufstrebendes Ziel für Ökotourismus und Surfen.

Berg: Boquete, El Valle, Volcán

Boquete: 1.200 m Höhe, ganzjährig frühlingshaftes Klima, große Expat-Gemeinde, Häuser ab 150.000 $. El Valle de Antón: 120 km von der Hauptstadt entfernt, im Krater eines erloschenen Vulkans, günstigere Preise. Volcán: Eine weniger touristische Alternative in derselben Provinz.

Bocas del Toro

Karibischer Archipel mit Immobilien auf tropischen Inseln. Tourismusorientierter Markt. Die Preise reichen von 50.000 US-Dollar für Grundstücke auf Nebeninseln bis hin zu Millionen für Resorts. Beachten Sie die Eigentumsverhältnisse auf den Inseln.

Preise pro Quadratmeter nach Fläche (Referenz 2026)

Die angegebenen Preise sind durchschnittliche Marktwerte (Stand: 2026). Die tatsächlichen Preise können je nach Grundriss, Aussicht, Ausstattung, Baujahr und Zustand des Gebäudes erheblich variieren. Für eine individuelle Bewertung der verfügbaren Objekte in Ihrer Wunschgegend kontaktieren Sie uns bitte per WhatsApp . Unser Netzwerk angeschlossener, ACOBIR-lizenzierter Immobilienagenturen deckt ganz Panama ab und bietet direkten Zugriff auf Angebote, die nicht auf Portalen veröffentlicht sind.

Schrittweiser Kaufprozess

Schritt 1, Auswahl und Angebot

Der Käufer unterbreitet ein schriftliches Angebot mit Angabe des Preises, der Zahlungsbedingungen und der Konditionen. Bei Annahme des Angebots hinterlegt er 10 % auf einem Treuhandkonto, das von einer Anwaltskanzlei oder Bank verwaltet wird. Die Beauftragung eines bei ACOBIR (Panameña Association of Real Estate Agents and Promoters) registrierten Immobilienmaklers wird empfohlen.

Schritt 2, Rechtliche Sorgfaltsprüfung

Der Anwalt des Käufers (der unabhängig vom Immobilienmakler und Verkäufer sein muss, um Interessenkonflikte zu vermeiden) führt eine gründliche Due-Diligence-Prüfung der Immobilie durch. Dieser Schritt ist der wichtigste im gesamten Prozess und sollte niemals aus Zeit- oder Kostengründen ausgelassen oder verkürzt werden. Zu den Prüfungen gehören:

Grundbuchauszug: Bestätigt die Existenz des Grundstücks, die Eintragung des Verkäufers als Eigentümer und das Fehlen von Pfandrechten, Beschlagnahmungen, anhängigen Gerichtsverfahren, nicht eingetragenen Dienstbarkeiten oder Rechten Dritter. Die Überprüfung erfolgt online über das digitale System des Grundbuchamts oder durch formelle Beantragung eines Grundbuchauszugs.

Die Steuerprüfung beim DGI bestätigt, dass alle Grundsteuern entrichtet wurden und keine ausstehenden Schulden, Nachforderungen oder aufgelaufenen Zinsen bestehen. Falls für das Grundstück eine aktive Steuerbefreiung (z. B. Mejoras-Befreiung oder PFT/VP-Befreiung) besteht, müssen das Ablaufdatum und der Befreiungsstatus überprüft werden.

Grundbuchprüfung bei ANATI: bestätigt, dass der eingetragene Katasterwert dem tatsächlichen Wert der Immobilie entspricht, dass die baulichen Anlagen angemeldet und registriert wurden und dass keine Diskrepanzen zwischen dem Grundbuch und dem öffentlichen Register bestehen.

Stadtplanungsprüfung: Bestätigt, dass für das Grundstück eine Nutzungsgenehmigung (permiso de ocupación) vorliegt, dass die Landnutzung den kommunalen Bebauungsvorschriften entspricht und dass keine Abrissverfügungen oder anhängige Bauverstöße vorliegen.

Bei Wohnungen in PH: Prüfen Sie den Stand der Wohngeldzahlungen, die geleisteten Instandhaltungskosten, die Hausordnung, die letzten Eigentümerversammlungen, den Zustand der Gemeinschaftsflächen und eventuell vorhandene Rücklagen. Ein Gebäude mit erheblichen Wohngeldrückständen oder Streitigkeiten zwischen den Eigentümern ist ein Warnsignal.

Schritt 3, Verkaufsversprechen

Die Parteien unterzeichnen den Kaufvorvertrag, einen verbindlichen Vorvertrag, der Folgendes festlegt: den vereinbarten Preis, die Zahlungsart (Barzahlung, Ratenzahlung, Hypothek), die Zahlungsbedingungen und Fälligkeitstermine, den voraussichtlichen Übergabetermin (Unterzeichnung der notariellen Urkunde), die Kündigungsbedingungen (z. B. vorbehaltlich der Genehmigung des Bankkredits), die Vertragsstrafen bei Zahlungsverzug einer der Parteien, die Aufteilung der Notar- und Eintragungsgebühren zwischen Käufer und Verkäufer sowie den Zustand der Immobilie bei Übergabe (möbliert, unbewohnt, besondere Bedingungen). Der Vertrag wird in Spanisch (der Amtssprache Panamas) verfasst und in Anwesenheit eines Notars oder mit beglaubigten Unterschriften unterzeichnet. Kann der Käufer nicht persönlich in Panama anwesend sein, kann die Unterzeichnung durch eine notariell beglaubigte und mit einer Apostille versehene Vollmacht (poder notarial) erfolgen, die im Wohnsitzland des Käufers ausgestellt wurde.

Schritt 4, Öffentliches Schreiben

Die Eigentumsübertragung erfolgt durch die Unterzeichnung der Escritura Pública vor einem panamaischen Notar. Der Notar prüft die Identität (bei Ausländern den Reisepass), beglaubigt die Unterschriften und erstellt die Urkunde. Der Käufer zahlt den Restbetrag, und der Verkäufer übergibt das Eigentum.

Schritt 5, Eintragung im öffentlichen Register

Die Urkunde wird dem Grundbuchamt zur Eintragung der Eigentumsübertragung vorgelegt. Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer rechtskräftiger Eigentümer. Bearbeitungszeit: 2–6 Wochen. Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühren werden bei der Eintragung fällig.

Kauf über ein Unternehmen (SA) oder eine Stiftung im Vergleich zum Kauf über den persönlichen Namen

Vorteile der Sociedad Anónima (SA)

Die meisten ausländischen Investoren in Panama erwerben Immobilien über eine Sociedad Anónima (SA) und nicht auf ihren persönlichen Namen. Die SA ist eine Aktiengesellschaft nach panamaischem Recht (Gesetz 32/1927) und kann innerhalb von 3–5 Werktagen mit geringen Gründungskosten (1.200–1.800 USD inklusive Registrierungsgebühren) gegründet werden. Die SA hält die Finca im Namen des Unternehmens im Handelsregister, und der Investor besitzt die Anteile an der SA.

Die wichtigsten Vorteile beim Kauf über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (SA) sind: vereinfachte Nachlassplanung (die Übertragung der Immobilie erfolgt durch Übertragung der SA-Anteile an einen Erben oder Dritten, ohne dass ein panamaisches Erbschaftsverfahren neu aufgerollt werden muss, ohne eine neue Escritura (Urkunde) oder eine neue Eintragung im öffentlichen Register), potenzielle Steuerersparnisse beim Wiederverkauf (die Übertragung von SA-Anteilen löst nicht die 2%ige Grunderwerbsteuer aus, jedoch eine Aktienübertragungssteuer in Höhe von 2% des Nennwerts der Anteile oder 5% des Verkaufspreises, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist, was in vielen Fällen niedriger ist als die Grunderwerbsteuer), Vermögensschutz (die SA ist eine von den persönlichen Vermögenswerten des Gesellschafters getrennte juristische Person, was bedeutet, dass die persönlichen Gläubiger des Investors nicht direkt auf die im Namen der SA eingetragene Immobilie zugreifen können) und administrative Verwaltung (die SA kann Bankkonten eröffnen, Mietverträge abschließen, Rechnungen ausstellen und die Immobilie wie ein Unternehmen verwalten).

Stiftung für private Interessen zum Schutz des Erbschaftsrechts

Bei hochwertigen Investitionen oder für Familien mit komplexen Nachlassplanungsbedürfnissen (z. B. Familien mit Erben in mehreren Jurisdiktionen, Wiederverheiratungen, Schutz von Minderjährigen oder schutzbedürftigen Personen) kann das Vermögen von einer panamaischen privaten Stiftung Gesetz Nr. 25 vom 12. Juni unterliegt. Die Stiftung ist eine juristische Person ohne Mitglieder oder Aktionäre, die von einem Stifter (Fundador) gegründet wird, um Vermögenswerte gemäß den in der Satzung festgelegten Regeln bestimmten Begünstigten zuzuweisen.

Zu den Vorteilen einer Stiftung zur Verwaltung von Immobilien gehören: Schutz vor Pflichtteilsberechtigten (das italienische Erbrecht findet auf eine panamaische Stiftung keine Anwendung, da diese ihr Vermögen nach den Bestimmungen des Reglamento und nicht nach dem Erbrecht des Herkunftslandes des Stifters verteilt), Schutz vor Gläubigern (das Stiftungsvermögen wird drei Jahre nach seiner Gründung oder Übertragung vom persönlichen Vermögen des Stifters getrennt), Verwaltung des Vermögens nach den Wünschen des Stifters ohne Testament (die Stiftung überdauert den Tod des Stifters und wird gemäß dem Reglamento weitergeführt) und Vertraulichkeit (das interne Reglamento ist kein öffentliches Dokument und wird nicht im öffentlichen Register eingetragen).

Finanzierungen und Hypotheken für Ausländer

Bankanforderungen für Nichtansässige

Mehrere panamaische Banken bieten Hypothekendarlehen für Ausländer ohne Wohnsitz in Panama an, darunter Banco General, Global Bank, Banistmo (HSBC-Gruppe), Multibank und Scotia Bank Panama. Typische Konditionen für ausländische Käufer ohne festen Wohnsitz umfassen eine Anzahlung von 30 % bis 50 % des Kaufpreises (der genaue Prozentsatz hängt von der Bank, der Bonität und der Art der Immobilie ab), einen festen oder variablen Zinssatz zwischen 5 % und 7 % pro Jahr (variable Zinssätze sind an den Libor oder den Referenzzinssatz der panamaischen Zentralbank gekoppelt) und eine maximale Laufzeit von 15 bis 20 Jahren (deutlich kürzer als die 30-jährige Laufzeit, die panamaischen Staatsbürgern mit nachweisbarem Einkommen in Panama angeboten wird).

Für die Vorabgenehmigung werden folgende Unterlagen benötigt: ein gültiger Reisepass, Bankreferenzen aus dem Herkunftsland des Käufers (mindestens zwei Referenzschreiben von Banken, bei denen der Käufer aktive Konten führt), Einkommensnachweise (Steuererklärungen, Gehaltsabrechnungen, Jahresabschlüsse für Selbstständige) in spanischer Übersetzung und mit Apostille versehen, eine Vermögensaufstellung (Liste der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten), Kontoauszüge der letzten 6–12 Monate sowie ein polizeiliches Führungszeugnis aus dem Herkunftsland des Käufers. Die Bearbeitung der Vorabgenehmigung dauert in der Regel 2–4 Wochen, kann sich jedoch verlängern, wenn die Unterlagen unvollständig sind oder die Bank zusätzliche Prüfungen anfordert.

Für Ausländer, die bereits eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung in Panama besitzen und Einkommen im Land nachweisen können (Gehalt, Geschäftseinkommen, Mieteinnahmen), verbessern sich die Bedingungen grundlegend: eine Anzahlung von 10 bis 20 Prozent, niedrigere Zinssätze (4 bis 5,5 Prozent), Laufzeiten von bis zu 30 Jahren und Zugang zu Vorzugszinsprogrammen (tasa de interés preferencial) der panamaischen Regierung für Immobilien unter 180.000 US-Dollar, die für die ersten Jahre der Hypothek Vorzugszinsen bieten.

Direkte Finanzierung durch den Bauträger

Viele Immobilienentwickler in Panama bieten in der Vorverkaufsphase (vor Baubeginn) Direktzahlungspläne an, die typischerweise wie folgt strukturiert sind: 10 % bei Unterzeichnung des Kaufvertrags (Enganche), monatliche Raten von 5–10 % des Preises während der Bauphase (18–36 Monate) und der Restbetrag von 70–80 % bei Übergabe der Immobilie (durch Eigenkapital des Käufers oder einen Bankkredit). Dieses Modell ermöglicht die Preissicherung während der Bauphase und bietet die Chance auf Wertsteigerung bei Übergabe. Es birgt jedoch auch Risiken: Bauverzögerungen (in Panama häufig, wo die Lieferzeiten die ursprünglichen Schätzungen oft um 6–12 Monate überschreiten), eine geringere Qualität der Ausstattung als in den Werbematerialien versprochen und im schlimmsten Fall die Insolvenz des Bauträgers mit teilweisem oder vollständigem Verlust der Anzahlungen.

Um diese Risiken zu minimieren, wird Folgendes empfohlen: die Erfolgsbilanz des Bauträgers zu überprüfen (abgeschlossene Projekte, Referenzen von früheren Käufern, finanzielle Stabilität); darauf zu bestehen, dass die Anzahlungen auf ein Treuhandkonto (Fideicomiso) bei einer panamaischen Bank und nicht direkt auf das Konto des Bauträgers eingezahlt werden; zu überprüfen, ob der Bauträger über eine von der Gemeinde ausgestellte Baugenehmigung (Permiso de Construcción) verfügt und dass das Projekt beim Ministerium für Wohnungsbau (Ministerio de Vivienda) registriert ist; und Kündigungsklauseln mit Rückerstattung der Anzahlungen im Falle von Verzögerungen, die einen vereinbarten Zeitraum überschreiten, in den Vertrag aufzunehmen.

Steuern und Kosten beim Kauf von Immobilien in Panama

Überweisungsgebühr (2%)

Die Grunderwerbsteuer in Panama beträgt 2 % und wird auf den im Grundbuch eingetragenen Wert der Immobilie oder den im Kaufvertrag angegebenen Verkaufspreis berechnet, je nachdem, welcher Wert höher ist. Die Steuer wird üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt, sofern nichts anderes vereinbart wurde. In manchen Fällen, insbesondere bei Transaktionen zwischen Privatpersonen, ist die Aufteilung verhandelbar und kann auch vollständig von einer der Parteien getragen werden.

Notar-, Rechts- und Registrierungskosten

Zusätzliche Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf umfassen: die Anwaltskosten des Käufers (üblicherweise 1–2 % des Kaufpreises, mindestens jedoch 1.500–3.000 USD für Standardtransaktionen), Notargebühren für die Erstellung und Beglaubigung der Eigentumsurkunde (300–800 USD, abhängig von der Komplexität der Urkunde und dem Wert der Immobilie), Eintragungsgebühren im Grundbuch (variabel, abhängig vom Wert, ca. 200–500 USD) sowie Gebühren für die Due-Diligence-Prüfung und Zertifizierung (200–500 USD für die Überprüfung im Grundbuch, bei der DGI und bei der ANATI). Beim Kauf gebrauchter Wohnimmobilien fallen keine gesonderten Stempelgebühren oder zusätzliche Mehrwertsteuern an (die 7%ige ITBMS gilt nur für den Erstverkauf neuer Gewerbeimmobilien durch den Bauträger).

Die Maklerprovision (üblicherweise 5 % des Verkaufspreises) wird traditionell vom Verkäufer und nicht vom Käufer gezahlt. Diese Aufteilung ist jedoch eine gängige Marktüblichkeit und keine gesetzliche Vorgabe; in manchen Fällen kann eine andere Vereinbarung getroffen werden.

Schätzung der gesamten Anschaffungskosten

Für eine Wohnung im Wert von 250.000 USD betragen die geschätzten Gesamtkosten für den Käufer: die Hälfte der 2%igen Grunderwerbsteuer = 2.500 USD, Anwaltskosten = 2.500–3.000 USD, Notar- und Grundbuchgebühren = 500–1.000 USD, Due-Diligence-Prüfung und Zertifikate = 300–500 USD. Die gesamten Käuferkosten belaufen sich somit auf ca. 5.800–7.000 USD 2,3–2,8 % entspricht . Dies ist eine der niedrigsten Transaktionskostenstrukturen weltweit und deutlich niedriger als in Italien (wo Grundbuchgebühren bzw. Mehrwertsteuer, Notar-, Makler- und Grundbuchgebühren über 10 % des Preises betragen können), Spanien (8–12 %), Großbritannien (5–15 % inklusive Grunderwerbsteuer) und Frankreich (7–8 %).

Jährliche Grundsteuer (Impuesto de Inmueble)

Gesetz 66/2017: progressive Steuersätze

Die jährliche Grundsteuer in Panama wird durch das Gesetz Nr. 66 vom 17. Oktober 2017 , das am 1. Januar 2019 in Kraft trat. Dieses reformierte das panamaische Grundsteuersystem umfassend und ersetzte das vorherige Pauschalsteuersystem. Die Steuer wird auf Grundlage des Katasterwerts (valor catastral) der Immobilie berechnet. Dieser entspricht dem im Grundbuch zum Zeitpunkt des Kaufs oder der letzten Transaktion eingetragenen Wert und umfasst sowohl den Wert des Grundstücks als auch den Wert der Gebäude (mejoras). Der Katasterwert wird nicht automatisch an den Marktwert angepasst: Er bleibt bis zum Verkauf der Immobilie durch den Eigentümer (in diesem Fall wird der neue Verkaufspreis zum Katasterwert) oder bis zur offiziellen Bewertung durch die panamaische Steuerbehörde ANATI auf dem Eintragungswert fixiert.

Für Immobilien, die nicht als Hauptwohnsitz gemeldet sind, gelten folgende progressive Steuersätze: Bei einem Katasterwert von 0 bis 30.000 USD ist die Immobilie vollständig steuerfrei . Von 30.001 bis 250.000 USD beträgt der Steuersatz 0,6 % . Von 250.001 bis 500.000 USD beträgt der Steuersatz 0,8 % . Über 500.000 USD beträgt der Steuersatz 1,0 % . Die Steuer ist in drei vierteljährlichen Raten (April, August, Dezember) oder als Einmalzahlung bis zum 30. April zu entrichten. Bei ohne Zahlungsrückstände Rabatt von 15 % gewährt

Steuerliche Familienvermögen und Vivienda Principal

Ist die Immobilie bei der DGI als Patrimonio Familiar Tributario (PFT) – also als Hauptwohnsitz der Familie des Eigentümers – oder als Vivienda Principal (VP) – also als Hauptwohnsitz einer Einzelperson – registriert, gelten deutlich reduzierte Steuersätze: Bis zu einem Katasterwert von 120.000 USD besteht vollständige Steuerbefreiung . Für Beträge zwischen 120.001 USD und 700.000 USD beträgt der Steuersatz 0,5 % . Über 700.000 USD beträgt er 0,7 % . Diese Regelung gilt auch für Ausländer mit Wohnsitz in Panama, die die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen. Der Antrag wird online über das e-Tax 2.0-System der DGI gestellt.

Ausnahmen für Neubauten

Panama bietet einige der weltweit großzügigsten Steuerbefreiungen für Neubauten im Wohnbereich. Im öffentlichen Register und bei der ANATI ordnungsgemäß eingetragene Bau- und Modernisierungsmaßnahmen (Mejoras) sind ab Baudatum 20 Jahre lang beträgt die jährliche Grundsteuer während des Mejoras-Befreiungszeitraums lediglich 1 % des Katasterwerts des der Wohneinheit anteilig zugeordneten Grundstücks. Für den erstmaligen Verkauf von Immobilien mit einem Katasterwert zwischen 120.000 und 300.000 US-Dollar gilt eine zusätzliche dreijährige Befreiung gemäß Gesetz 66/2017 (Absatz 1, Artikel 766 des Steuergesetzbuches).

Besteuerung von Mieteinnahmen und Kapitalgewinnen in Panama

Mieteinkommensteuer (IRS)

Mieteinnahmen aus Immobilien in Panama unterliegen der panamaischen Einkommensteuer (ISR) zu progressiven Steuersätzen. Für Privatpersonen gelten folgende Steuersätze: 0 % für Einkommen bis zu 11.000 USD pro Jahr, 15 % für Einkommen zwischen 11.001 USD und 50.000 USD und 25 % für Einkommen über 50.000 USD. Für Kapitalgesellschaften (Sociedad Anónima) beträgt der Steuersatz pauschal 25 % des Nettogewinns. Alle direkt mit der Erzielung von Mieteinnahmen verbundenen Kosten sind abzugsfähig: Wohngeld, laufende und außerordentliche Instandhaltung, Gebäudeversicherung, Hypothekenzinsen, Abschreibung (berechnet auf Basis des eingetragenen Wertes, typischerweise 2,5–5 % pro Jahr, abhängig von der Bauart), Hausverwaltungskosten, Anwaltskosten für die Verwaltung der Mietverträge sowie Kosten für Werbung und Vermarktung der Immobilie.

Das panamaische Steuersystem ist streng territorial : Nur innerhalb Panamas erzielte Einkünfte sind steuerpflichtig. Mieteinnahmen, die von einem in Panama lebenden und arbeitenden Mieter gezahlt werden, gelten als panamaische Einkünfte und müssen in Panama deklariert und versteuert werden, unabhängig von der Staatsangehörigkeit oder dem steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers. Umgekehrt sind außerhalb Panamas erzielte Einkünfte (z. B. Einkommen aus einer Beschäftigung im Ausland, Dividenden ausländischer Unternehmen, Zinsen auf ausländischen Bankkonten) in Panama nicht steuerpflichtig, selbst wenn der Eigentümer in Panama steuerlich ansässig ist. Dieses Territorialitätsprinzip ist einer der größten strukturellen Vorteile für internationale Investoren, die nach Panama ziehen.

Kapitalertragsteuer und neue Bestimmungen des Gesetzes 468/2025

Der Verkauf von Immobilien in Panama unterliegt der Kapitalertragsteuer (ganancia de capital). Diese wird nach einer von zwei Methoden berechnet, je nachdem, welche anwendbar ist: entweder nach 10 % des tatsächlich realisierten Gewinns (Differenz zwischen Verkaufspreis und eingetragenem Kaufpreis zuzüglich Kapitalgewinnen) oder nach 3 % des im Kaufvertrag angegebenen Gesamtverkaufspreises. Die Steuer wird vom Notar bei Unterzeichnung des Kaufvertrags einbehalten und direkt an die DGI (Generaldirektion für Immobilien) abgeführt. Zusätzlich zur Kapitalertragsteuer wird eine Grunderwerbsteuer von 2 % auf den Verkaufspreis erhoben.

Mieteinnahmen: Was Sie realistischerweise erwarten können

Die Bruttomietrendite für gut gelegene, professionell verwaltete Wohnungen in Panama City liegt realistischerweise zwischen 5 % und 9 % pro Jahr , abhängig von Lage, Preisklasse und Mietdauer (lang- vs. mittelfristig). Die renditestärksten Preisklassen für Anlageimmobilien liegen zwischen 150.000 und 300.000 US-Dollar, da sie die breiteste Marktnachfrage abdecken: junge Berufstätige, Familien, im Ausland lebende Unternehmen und Studierende. Immobilien über 500.000 US-Dollar erzielen tendenziell niedrigere Renditen, da die Mieten nicht proportional zum Preis steigen und die Nachfrage im Luxussegment geringer und volatiler ist.

Konkretes Beispiel: Eine 75 m² große Wohnung in San Francisco, die für 165.000 US-Dollar gekauft und für 1.100 US-Dollar pro Monat vermietet wird (eine für die Gegend realistische Miete), erzielt eine jährliche Bruttorendite von 8 %. Faktoren, die die Nettorendite mindern, sind unter anderem: Leerstand (geschätzt auf 5–10 % der Jahresmiete, was etwa 0,5–1 Monat ohne Mieter entspricht), Wohngeld (150–250 US-Dollar pro Monat), Mietsteuer (variabel je nach Steuerstruktur), Hausverwaltungskosten (typischerweise 8–12 % der Bruttomiete bei Beauftragung einer Hausverwaltung), laufende und außerordentliche Instandhaltungskosten (geschätzt auf 3–5 % der Jahresmiete) und Gebäudeversicherung (300–600 US-Dollar pro Jahr für eine Standardwohnung).

Ein realistischer Nettoertrag nach Abzug aller Kosten liegt zwischen 4 % und 6 % pro Jahr in US-Dollar, was deutlich höher ist als der in Italien erzielbare Nettoertrag (2-4 % in den besten italienischen Märkten, in Euro und bei einer wesentlich höheren Gesamtsteuerbelastung einschließlich IMU, IRPEF auf Mieteinnahmen, Pauschalsteuer, Verwaltungskosten und gesetzlich vorgeschriebener außerordentlicher Instandhaltung).

Vorsicht bei Kurzzeitvermietungen in Panama-Stadt: Das panamaische Gesetz verbietet Kurzzeitvermietungen (unter 45 Tagen) innerhalb der Stadtgrenzen. Verstöße werden mit Geldstrafen zwischen 5.000 und 50.000 US-Dollar und der möglichen Schließung des Betriebs geahndet. Ausnahmen gelten lediglich für lizenzierte Hotels und Immobilien in gemischt genutzten Gebieten mit einer entsprechenden Gewerbelizenz. In den Küsten- und Bergregionen außerhalb von Panama-Stadt (Coronado, Boquete, Bocas del Toro, Pedasí) sind Kurzzeitvermietungen nach dem Vorbild von Airbnb in der Regel erlaubt und stellen ein schnell wachsendes Segment mit potenziell höheren langfristigen Renditen dar, allerdings mit höheren Betriebskosten und häufigeren Mieterwechseln.

Fallstudie: Buy-to-Let-Investition in San Francisco

Ein italienischer Unternehmer mit steuerlichem Wohnsitz in Panama (registriert bei AIRE, ständiger Wohnsitz gemäß dem italienisch-panamaischen Doppelbesteuerungsabkommen) erwarb 2024 über eine panamaische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die von Studio Panama Italia beraten wurde, eine 75 m² große Zweizimmerwohnung in San Francisco, Panama-Stadt. Die Transaktionszahlen:

Kauf. Kaufpreis: 168.000 USD (2.240 USD/m²). 2 % Grunderwerbsteuer (jeweils die Hälfte vom Käufer zu tragen): 1.680 USD. Anwalt, Notar, Grundbuch: 3.200 USD. Gesamtkosten: 172.880 USD. Die Wohnung befindet sich in einem Gebäude aus dem Jahr 2019 und profitiert noch 15 Jahre lang von der Mejoras-Steuerbefreiung. Jährliche Grundsteuer während des Befreiungszeitraums: 1 % des zugewiesenen Grundstückswerts (12.000 USD) = 120 USD/Jahr.

Miete. Die Wohnung ist an ein panamaisches Berufsehepaar für 1.150 USD/Monat vermietet. Der Mietvertrag ist auf ein Jahr befristet und verlängerbar. Bruttojahreseinkommen: 13.800 USD.

Jährliche Ausgaben. Wohngeld: 185 USD/Monat = 2.220 USD/Jahr. Grundsteuer: 120 USD/Jahr. Jährliche Hausverwaltungsgebühr (Verwalter + Grundsteuer): 600 USD/Jahr. Instandhaltung und Reparaturen (geschätzt): 500 USD/Jahr. Gebäudeversicherung: 350 USD/Jahr. Hausverwaltung (10 % der Bruttomieteinnahmen): 1.380 USD/Jahr. Geschätzter Leerstand (1 Monat/Jahr): 1.150 USD. Gesamte jährliche Ausgaben: 6.320 USD.

Rendite. Nettoeinkommen vor Steuern: 13.800 USD - 6.320 USD = 7.480 USD/Jahr. Fällige panamaische ISR (Einzelperson, Nettoeinkommen nach Abzügen unter 11.000 USD): 0 USD. Nettorendite auf die Anschaffungskosten: 7.480 USD / 172.880 USD = 4,33 % netto in US-Dollar , nach Abzug aller Kosten, einschließlich Leerstand. Es fallen keine IVIE- oder Quadro-RW-Gebühren an, da der Investor in Panama steuerlich ansässig ist. Wäre derselbe Investor weiterhin in Italien steuerlich ansässig gewesen, wäre die Nettorendite aufgrund der IVIE-Gebühr (0,76 % von 168.000 USD = 1.277 USD/Jahr), der IRPEF-Gebühr auf ausländische Mieteinnahmen und der Kosten für die Einhaltung der Quadro-RW-Vorschriften auf 2,8–3,1 % gesunken.

Panama-Aufenthaltserlaubnis durch Immobilieninvestitionen

Italien-Panama-Vertrag und Visum für befreundete Nationen

Italienische Staatsbürger können eine Aufenthaltsgenehmigung in Panama . Dieser Vertrag bietet einen bevorzugten Weg zum allgemeinen Visum für befreundete Nationen. Er erfordert die Gründung einer panamaischen Firma, eine Mindesteinlage von 5.000 US-Dollar bei einer Bank mit allgemeiner Lizenz in Panama, ein beglaubigtes Führungszeugnis und die persönliche Anwesenheit in Panama für das Verfahren (5–8 Werktage). Der Kauf von Immobilien in Panama ist zwar keine formale Voraussetzung für die Aufenthaltsgenehmigung, stärkt aber das Verfahren erheblich, da er die wirtschaftlichen Bindungen und die Verankerung des Investors im Land belegt.

Zertifiziertes Inversionsvisum

Das Programm zur Erlangung einer Daueraufenthaltsgenehmigung für qualifizierte Investoren (Dekret Nr. 722 vom 15. Oktober 2020, zuletzt geändert 2024) ermöglicht Ihnen den sofortigen Erwerb einer Daueraufenthaltsgenehmigung in Panama mit einer Mindestinvestition von 300.000 US-Dollar in panamaische Immobilien. Die Investition kann auf mehrere Objekte verteilt werden, sofern diese alle auf den Namen des Antragstellers (einer Einzelperson oder eines von ihm kontrollierten Unternehmens) eingetragen und ordnungsgemäß im öffentlichen Register registriert sind. Das Visum für qualifizierte Investoren bietet erhebliche Vorteile: Daueraufenthaltsgenehmigung ab dem ersten Tag (keine Umwandlung von einer befristeten in eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung erforderlich), keine Verpflichtung zum dauerhaften Aufenthalt in Panama, die Möglichkeit, Ehepartner und unterhaltsberechtigte Kinder im selben Antrag als Angehörige anzugeben, Zugang zur panamaischen Staatsbürgerschaft nach fünf Jahren Daueraufenthalt (bei Vorliegen von Grundkenntnissen der spanischen Sprache und der panamaischen Geschichte) sowie keine Verpflichtung, neben Immobilieninvestitionen einer Erwerbstätigkeit oder anderen wirtschaftlichen Aktivitäten nachzugehen.

Rentnervisum und Immobilieninvestitionen

Ausländische Rentner mit einem monatlichen Renteneinkommen von mindestens 1.000 US-Dollar können über das Pensionado-, Jubilado- oder Rentista-Visum eine Aufenthaltsgenehmigung in Panama erhalten. Dieses Visum bietet erhebliche Vergünstigungen auf medizinische Leistungen, Transport, Restaurantbesuche, Unterhaltung und die Einfuhr von Fahrzeugen. Der Kauf einer Immobilie in Panama ist für das Pensionado-Visum nicht erforderlich, jedoch kombinieren viele Rentner, die nach Panama ziehen, die Aufenthaltsgenehmigung mit dem Immobilienerwerb und profitieren so sowohl von den Vergünstigungen des Pensionado-Programms als auch von der Grundsteuerbefreiung (PFT/VP).

Beschränkungen für Ausländer

Käufe sind im Umkreis von 10 km um internationale Grenzen (Teile von Chiriquí, Bocas del Toro, Darién). Indigene Gemeinschaften (Ngäbe-Buglé, Emberá-Wounaan, Guna Yala): Kollektivland ist nicht käuflich zu erwerben. Einige Inseln unterliegen staatlichen Konzessionen (verlängerbar für 20–40 Jahre) anstelle von vollständigem Eigentum.

Italienische Steuerpflichten für diejenigen, die in Panama Immobilien besitzen

Wer in Italien steuerlich ansässig ist und Immobilien in Panama besitzt, unterliegt zusätzlich zu den panamaischen Steuerpflichten auch den italienischen. Die Immobilie muss im Abschnitt RW der Einkommensteuererklärung oder im Abschnitt W des Formulars 730 angegeben werden. Dabei ist der panamaische Katasterwert (valor catastral) oder alternativ der Kaufpreis anzugeben. Für Immobilien in Nicht-EU-Ländern wie Panama wird, sofern kein vergleichbarer, offizieller Katasterwert existiert, der im Grundbuch eingetragene Kaufpreis herangezogen.

Der in Tabelle RW angegebene Wert unterliegt der IVIE (Steuer auf ausländischen Immobilienwert) in Höhe von 0,76 % . Die in Panama tatsächlich gezahlte Grundsteuer (Impuesto de Inmueble) ist bis zur Höhe des fälligen Betrags von der IVIE abzugsfähig. Ist die panamaische Immobilie vollständig von der Impuesto de Inmueble befreit (wie es bei Neubauten während der zwanzigjährigen Befreiungsfrist der Fall ist), besteht kein Abzugsrecht, und die IVIE muss in Italien vollständig entrichtet werden.

Mieteinnahmen aus Immobilien in Panama müssen in Italien unter den Abschnitten „Sonstige Einkünfte“ (RL) oder „Getrennt besteuerte Einkünfte“ (RM) angegeben werden. Gemäß Artikel 165 des italienischen Steuergesetzes (TUIR) besteht Anspruch auf Anrechnung der in Panama gezahlten Miete (ISR). Zwischen Italien und Panama besteht kein spezifisches Doppelbesteuerungsabkommen, jedoch wird die Anrechnung im Ausland gezahlter Steuern nach italienischem Recht bis zur Höhe des anteiligen italienischen Steuerbetrags auf ausländische Einkünfte anerkannt.

Der Kapitalgewinn aus dem Verkauf panamaischer Immobilien ist in Italien steuerpflichtig, wenn er innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf realisiert wird (Artikel 67 Absatz 1 Buchstabe b TUIR), es sei denn, die Immobilie wurde während des größten Teils der Besitzdauer als Hauptwohnsitz genutzt. Kapitalgewinne, die nach Ablauf von fünf Jahren nach dem Kauf erzielt werden, sind in Italien steuerfrei.

Die strukturelle Lösung zur Beseitigung all dieser Verpflichtungen – von der RW-Formular- und der IVIE-Einkommensteuererklärung bis hin zur Besteuerung von Mieteinnahmen – besteht in der effektiven Verlegung des steuerlichen Wohnsitzes nach Panama durch AIRE- und die Einrichtung des Lebensmittelpunkts in Panama. In Panama werden Mieteinnahmen aus panamaischen Immobilien lediglich mit dem lokalen ISR (0–25 %) besteuert; es gibt keine IVIE- und keine RW-Formular-Formular-Pflicht, und die Besteuerung erfolgt ausschließlich territorial: Einkünfte aus ausländischen Quellen sind vollständig steuerfrei.

Die zehn häufigsten Fehler beim Kauf von Immobilien in Panama

1. Der Kauf von Land in Derecho Posesorio ohne Kenntnis der Risiken. Derecho Posesorio ist kein eingetragenes Eigentum und bietet nicht die gleichen rechtlichen Garantien. Der Eigentümer kann das Land verlieren, wenn ein Dritter ein vorrangiges Recht nachweist oder wenn der Staat das Land zurückfordert. Für Ausländer ist es nahezu unmöglich, eine Hypothek auf Land in Derecho Posesorio zu erhalten.

2. Prüfen Sie nicht den Status der Immobilie im Grundbuch. Nicht bezahlte Hypotheken, Pfandrechte, laufende Gerichtsverfahren, gerichtliche Beschlagnahmungen und Rechte Dritter lassen sich nur durch eine formelle Überprüfung feststellen. Ein aktueller Grundbuchauszug ist das erste Dokument, das Sie vor Abgabe eines Angebots anfordern sollten.

3. Beauftragen Sie denselben Anwalt wie der Verkäufer oder der Immobilienmakler. Der Anwalt des Käufers muss unabhängig sein, um Interessenkonflikte zu vermeiden. Ein Anwalt, der beide Parteien vertritt, kann die Interessen des Käufers nicht ausreichend schützen, insbesondere wenn während der Due-Diligence-Prüfung Probleme auftreten.

4. Unterschätzen Sie die laufenden Kosten. Wohngeld (100–400 USD/Monat in Gebäuden mittlerer Preisklasse), Grundsteuer (auch während der Befreiungsphase kann das Grundstück steuerpflichtig sein), laufende und außerordentliche Instandhaltungskosten, Versicherungen und die jährliche Gewerbesteuer (bei Kauf über ein Unternehmen ca. 500–650 USD/Jahr) reduzieren die Nettorendite und müssen in die Investitionskalkulation einbezogen werden.

5. Missachtung des Verbots von Kurzzeitvermietungen in Panama City. Die Vermietung einer Wohnung in Panama City über Airbnb für weniger als 45 Tage ist illegal und kann mit Geldstrafen zwischen 5.000 und 50.000 US-Dollar sowie dem Risiko der Zwangsversteigerung geahndet werden. Viele ausländische Investoren ignorieren diese Regel und setzen sich damit schwerwiegenden rechtlichen und finanziellen Konsequenzen aus.

6. Überprüfen Sie den Bauträger nicht vor dem Kauf einer Neubauwohnung. Prüfen Sie stattdessen seine Erfolgsbilanz (abgeschlossene und termingerechte Projekte), Referenzen von früheren Kunden, seine Finanzkraft (Bilanz, Bankverbindlichkeiten) und seinen Ruf bei ACOBIR und der Handelskammer. Verlangen Sie, dass die Anzahlung in Form einer Bankgarantie und nicht direkt auf das Konto des Bauträgers eingezahlt wird.

7. Für reine Mietinvestitionen sollten Sie Immobilien oberhalb der 300.000-Dollar-Grenze erwerben. Objekte über dieser Grenze weisen niedrigere Renditen, höhere Leerstandsquoten (der Mietmarkt über 2.000 Dollar pro Monat ist deutlich angespannter) und einen begrenzten Wiederverkaufsmarkt auf. Für Anleger, die auf regelmäßige Mieteinnahmen setzen, erzielen drei Wohnungen zu je 150.000 Dollar eine höhere Rendite als eine einzelne Wohnung zu 450.000 Dollar.

8. Versäumnis, das Grundbuch (ANATI) nach dem Kauf zu aktualisieren oder eine Befreiung von der Grundsteuer (DGI) zu beantragen. Wurden die baulichen Anlagen (Bauten) nicht angemeldet oder die Grundsteuerbefreiung nicht beantragt oder auf den neuen Eigentümer übertragen, wird die Steuer auf den vollen Katasterwert ohne Abzug berechnet. Dies führt zu Schulden mit Zinsen und Gebühren, die sich über Jahre hinweg anhäufen können.

9. Wenn Sie in Italien steuerlich ansässig sind, müssen Sie die Immobilie nicht in der RW-Tabelle angeben. Die italienischen Strafen für die Nichtangabe betragen 3 % bis 15 % des nicht angegebenen Wertes pro Jahr. Durch den automatischen Austausch von CRS/FATCA-Informationen erhält die italienische Steuerbehörde Finanzdaten aus über 100 Ländern, darunter Panama. Die Nichtangabe ist daher keine praktikable Strategie mehr.

10. Der Glaube, dass der Kauf einer Immobilie automatisch zu einem Aufenthaltsrecht führt, ist falsch. Der Kauf einer Immobilie begründet kein Aufenthaltsrecht: Es ist stets ein separates Einwanderungsverfahren erforderlich (z. B. Italien-Panama-Abkommen, Visum für befreundete Nationen, Visum für qualifizierte Inversionsberechtigte, Pensionado). Eine Immobilie kann zwar eine Voraussetzung oder Unterstützung für das Verfahren sein, ersetzt es aber nicht.

Offizielle Ressourcen und wie wir für Sie einkaufen

Öffentliches Grundbuch von Panama ( registro-publico.gob.pa ): Eigentumsnachweise, Belastungen und den Status von landwirtschaftlichen Betrieben prüfen. DGI/MEF ( dgi.mef.gob.pa ): Grundsteuerstatus, e-Tax 2.0 und Befreiungsanträge. ANATI ( anati.gob.pa ): Grundbuch, Grundbuchaktualisierungen und Grundstücksversteigerungsverfahren. ACOBIR ( acobir.com ): Offizieller Verband der lizenzierten Immobilienmakler in Panama.

Unser Netzwerk angeschlossener Immobilienagenturen

Studio Panama Italia ist kein Immobilienmakler, sondern eine Anwaltskanzlei, die den gesamten Kaufprozess aus rechtlicher, steuerlicher und struktureller Sicht koordiniert. Für die Immobiliensuche und -auswahl arbeiten wir mit einem Netzwerk angeschlossener panamaischer Immobilienagenturen zusammen, die alle ACOBIR-lizenziert sind und über nachweisliche Erfahrung mit Transaktionen mit internationalen Kunden verfügen. Dieses Modell bietet zwei Vorteile: Käufer haben gleichzeitig Zugriff auf die Angebote mehrerer Agenturen (sie sind nicht an das Portfolio eines einzelnen Maklers gebunden), und jede Phase der Transaktion wird von einem spezialisierten Experten betreut: dem Immobilienmakler für Recherche und Verhandlungen und der Anwaltskanzlei für Due Diligence, Vertragsunterzeichnung und Eintragung.

Unsere Partneragenturen decken alle wichtigen Investitionsgebiete ab: Panama City (von den Luxusvierteln Punta Pacífica bis hin zu den erschwinglichen Eigentumswohnungen in Juan Díaz), die Pazifikküste (Coronado, Playa Blanca, Río Hato), die Berge (Boquete, El Valle de Antón), die Halbinsel Azuero (Pedasí, Las Tablas) und Bocas del Toro. Für jedes Gebiet kennt die Partneragentur den lokalen Markt, die tatsächlichen Preise (nicht die überhöhten Preise auf Portalen), zuverlässige Bauträger und solche, die man meiden sollte, sowie nicht gelistete Objekte.

Der Käufer zahlt Studio Panama Italia keine zusätzlichen Provisionen für die Immobilienvermittlung: Die Maklerprovision (5 %, vom Verkäufer zu zahlen) wird direkt von der angeschlossenen Agentur verwaltet. Unsere Gebühr deckt ausschließlich die Rechtsdienstleistungen (Due Diligence, Vertragsunterzeichnung, Eintragung, Unternehmensstrukturierung) ab, die unabhängig von der Kaufmethode anfallen. Dieses Modell gewährleistet Transparenz, die Vermeidung von Interessenkonflikten und die Angleichung der Interessen aller Beteiligten.

Rechtlicher Rahmen als Referenz

Panamaische Verfassung, Art. 47: Schutz des Privateigentums. Zivilgesetzbuch, Buch II: Eigentum und dingliche Rechte. Gesetz 31/2010: Horizontales Eigentum. Gesetz 66/2017: Grundsteuer, progressive Steuersätze, PFT und VP. Gesetz 28/2012: Zehnjährige Steuerbefreiung für Neubauten. Gesetz 9/1997: Casco Viejo-Förderung. Gesetz 468/2025: Abschaffung der Kapitalertragsbefreiung für den Erstverkauf durch Bauträger. Gesetz 25/1995: Stiftungen mit privatem Interesse. Gesetz 129/2020: Register der wirtschaftlich Berechtigten. DE 722/2020: Visum für qualifizierte Investoren. Art. 4, DL 167/1990: RW-Formular. Art. 19, Gesetzesdekret 201/2011: IVIE.

Häufig gestellte Fragen: Immobilienkauf in Panama

Erfahren Sie außerdem, wie Sie in 6 Schritten eine Aufenthaltsgenehmigung in Panama erhalten , ein Bankkonto in Panama eröffnen , eine panamaische SA gründen , das RW-Formular für ausländische Immobilien ausfüllen und ausländische Investitionen vermeiden können .